21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 閆碩 北京報道
2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“匯添富九州通醫(yī)藥REIT”）在上海證券交易所上市。這是中國醫(yī)藥倉儲設(shè)施的首單公募REITs上市，也是湖北省第一單民營企業(yè)不動產(chǎn)上市。
根據(jù)上交所信息，匯添富九州通醫(yī)藥REIT基金份額4億份，發(fā)售價格2.895元/份，募集資金總額11.58億元。匯添富九州通醫(yī)藥REIT的原始權(quán)益人為九州通醫(yī)藥集團(tuán)物流有限公司，基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司，專項(xiàng)計劃管理人為匯添富資本管理有限公司。
另外，該基金的底層資產(chǎn)為位于武漢西大門交通要道東西湖區(qū)的武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項(xiàng)目，建筑面積合計約17.24萬平方米。2021-2023年項(xiàng)目公司營業(yè)收入分別為8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，多元化的融資方式為九州通提供了更多的資金來源，有助于降低對單一融資渠道的依賴，增強(qiáng)企業(yè)的資金籌措能力。這些資金可以有效盤活九州通醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)及配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，提升九州通的資產(chǎn)運(yùn)營能力。
根據(jù)中郵證券，醫(yī)藥流通行業(yè)整體資金需求大。醫(yī)藥流通行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為醫(yī)藥生產(chǎn)廠商與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、零售藥店等主體的中間環(huán)節(jié)，行業(yè)整體資金壓力較大。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2023年醫(yī)藥行業(yè)整體應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為84.93天，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額占營業(yè)收入比重10.08%。其中醫(yī)藥流通板塊應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為98.40天，在子板塊中處于較高水平，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額占營業(yè)收入比重2.7%，為行業(yè)最低，板塊資金壓力大。
2023年3月，九州通發(fā)布公告，擬以公司（含下屬分子公司）擁有的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的申報發(fā)行工作。2024年9月，中國證監(jiān)會和上海證券交易所正式受理九州通公募REITs項(xiàng)目。
中郵證券認(rèn)為，發(fā)行公募REITs對于九州通資金周轉(zhuǎn)效率提升具備重大意義。九州通在傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，積極布局總代總銷、高值配送、第三方物流等多元業(yè)務(wù)，對于資金周轉(zhuǎn)要求高。此外，民營企業(yè)在融資方面與國企相比優(yōu)勢較小，發(fā)行公募REITs對于公司資金周轉(zhuǎn)意義重大。
有券商分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可成為九州通盤活資產(chǎn)的平臺，在首批入池醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施發(fā)行成功后，可通過擴(kuò)募的方式逐步盤活公司剩余的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施，加快資產(chǎn)流動性，為公司籌集更多的資金。在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，公司可以集中資金用于主營業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。
事實(shí)上，此類項(xiàng)目已有相關(guān)海外經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。廣發(fā)證券指出，美國REITs市場發(fā)展最早、規(guī)模最大，龍頭醫(yī)藥流通企業(yè)已實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化發(fā)展。美國REITs起始于20世紀(jì)60年代中期，在接下來的60年里REITs在世界范圍內(nèi)快速發(fā)展。
通過對比美國、日本與中國醫(yī)藥流通龍頭企業(yè)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，廣發(fā)證券指出美國醫(yī)藥流通企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在60-135之間，遠(yuǎn)高于日本及中國同業(yè)，依托于美國發(fā)達(dá)的REITs市場已實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化發(fā)展。
根據(jù)公告，公募REITs的發(fā)行將對九州通財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生積極影響，預(yù)計將增加公司2025年度凈利潤不超過7億元（最終以會計師事務(wù)所年度審計后的結(jié)果為準(zhǔn)）。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為九州通擁有的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施盤活提供了新的權(quán)益型融資方式，可減少公司對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。
截至2024年三季報，九州通資產(chǎn)負(fù)債率為67.52%，其中有息負(fù)債合計147.35億元，占總資產(chǎn)的比例為14.59%，有息負(fù)債規(guī)模整體偏大。
銀河證券分析師認(rèn)為，本次REITs發(fā)行將盤活公司存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率和有息債務(wù)占比。另外公司貨幣資金和交易性金融資產(chǎn)合計161.76億元，占總資產(chǎn)的比例為16.01%，本次REITs募集的資金利于公司加大杠桿發(fā)展CSO、新零售等新業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升公司的盈利能力和經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)“輕重分離”的多元化收益戰(zhàn)略。
中郵證券表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺作為權(quán)益性融資通道，在盤活公司醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施的同時，可以有效地降低公司負(fù)債率，并且為新投基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供資金來源，最終實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
上述券商分析師向記者指出，REITs基金基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項(xiàng)目，項(xiàng)目具備優(yōu)秀的盈利能力，2021-2023年毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續(xù)提升。后續(xù)經(jīng)營有望量價齊升，保障項(xiàng)目收益穩(wěn)健增長。同時，收益具備保障機(jī)制，產(chǎn)品擴(kuò)募性強(qiáng)。項(xiàng)目前5年有望保持收入3.5%的復(fù)合增長率，5年后續(xù)期仍有穩(wěn)健增長預(yù)期。
事實(shí)上，不僅券商分析師對九州通公募REITs項(xiàng)目持樂觀態(tài)度，投資者也表達(dá)出對該項(xiàng)目的認(rèn)可與期待。
公告顯示，該項(xiàng)目在今年2月10日首募當(dāng)日便終止募集。其發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成，其中，網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量為0.70億份，占發(fā)售份額總數(shù)的17.50%，有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)50倍；公眾投資者認(rèn)購數(shù)量為0.30億份，占發(fā)售份額總數(shù)的7.50%，有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)1192倍。創(chuàng)下公募REITs公眾發(fā)售認(rèn)購倍數(shù)歷史新高。
此外，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市當(dāng)天開盤便出現(xiàn)30%漲停。
近年來，國務(wù)院及相關(guān)部委和各級地方政府密集發(fā)布公募REITS相關(guān)支持政策，支持市場快速擴(kuò)容，如今公募REITs發(fā)行已進(jìn)入常態(tài)化新階段。
中信建投證券認(rèn)為，我國公募REITs市場已邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，一級市場方面，審核效率顯著提升；二級市場方面，2024年經(jīng)歷三輪上漲，主要受益于資金面及政策面形成的雙重共振。展望后市，常態(tài)化發(fā)行將繼續(xù)支撐公募REITs市場提質(zhì)擴(kuò)容。
“公司計劃在政策允許且資產(chǎn)達(dá)標(biāo)的前提下，每年公募REITs至少擴(kuò)募一次，引入社會資本參與新增醫(yī)藥物流項(xiàng)目投資?！本胖萃ū硎?。
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