對(duì)于空置房該怎么收物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，多個(gè)城市開(kāi)始細(xì)化政策，給予空置房物業(yè)費(fèi)一定優(yōu)惠。
2月28日，長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（下稱《通知》）。《通知》自2025年3月1日起施行，有效期五年。
《通知》指出，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行階梯式優(yōu)惠，即：業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同、交房公告（或者交付通知書(shū)）約定的房屋集中交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；從第25個(gè)月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90％繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
《通知》所稱空置房，是指建設(shè)單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅；或者建設(shè)單位精裝交付后事先向物業(yè)服務(wù)人書(shū)面報(bào)告（報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括房屋水、電、氣等使用記錄）并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)未入住或未使用的普通商品住宅。
根據(jù)公開(kāi)信息，此前長(zhǎng)沙對(duì)空置房也有相應(yīng)的優(yōu)惠。2022年5月，湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局曾聯(lián)合印發(fā)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知，其中第十五條第（五）款的規(guī)定，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過(guò)90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。
同年6月，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、住建局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布關(guān)于貫徹實(shí)施《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》并解讀，參考以往長(zhǎng)沙空置房折扣情況，明確了空置房按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%收取。
值得一提的是，近期，針對(duì)空置房該不該交物業(yè)費(fèi)的討論愈發(fā)激烈，爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在服務(wù)與費(fèi)用的對(duì)等性上。從業(yè)主的角度而言，房屋長(zhǎng)期空置，并未實(shí)際享受到如日常保潔、設(shè)備維護(hù)等服務(wù)，全額繳納物業(yè)費(fèi)似乎有失公平。而物業(yè)公司則認(rèn)為，即便房屋空置，他們依然需要為整個(gè)小區(qū)提供公共區(qū)域的安保、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等服務(wù)，這些服務(wù)成本并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別房屋空置而減少。
而從公開(kāi)的法律案例來(lái)看，部分空置房業(yè)主以未真正入住、未直接享受物業(yè)服務(wù)為由，拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)而被起訴的結(jié)果來(lái)看，法院審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，不予支持。
對(duì)于上述情況，當(dāng)前，不少城市已在探索空置房物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的政策。除了上述提及的湖南長(zhǎng)沙等地，江蘇省鎮(zhèn)江市規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，連續(xù)空置6個(gè)月以上的住房，可申請(qǐng)享受物業(yè)費(fèi)七折優(yōu)惠 。在甘肅蘭州，長(zhǎng)期空置的房屋也按照申請(qǐng)后按70%繳納物業(yè)費(fèi)。去年，甘肅蘭州新區(qū)還提出，降低住宅持有成本，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)后，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。青島于2024年2月1日對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了細(xì)化。新的實(shí)施細(xì)則就是連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋，業(yè)主可以書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方共同確認(rèn)后，從空置之日起，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)也包含電梯運(yùn)行費(fèi)按照六折來(lái)收取。
對(duì)于空置的房屋該怎么收物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院副教授趙精武在央廣網(wǎng)報(bào)道中提及，需要考量三個(gè)方面的因素。第一，民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者不用接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。所以，空置房的物業(yè)費(fèi)只可能是部分減免，而不可能是全部減免。第二，小區(qū)綠化等公共區(qū)域的服務(wù)，客觀上不存在單獨(dú)面向個(gè)別業(yè)主服務(wù)的可能性，并且這些區(qū)域的服務(wù)也占據(jù)較大比例，故而空置房的物業(yè)費(fèi)減免范圍不應(yīng)當(dāng)過(guò)多。第三，不去考慮各種事件因素，直接討論減免物業(yè)費(fèi)在現(xiàn)行的立法框架里可能缺乏法律依據(jù)。
趙精武表示，空置房物業(yè)費(fèi)減免的前提條件之一正是需要業(yè)主能夠提供充足的證明材料，證明在某一段時(shí)間房子確實(shí)沒(méi)有人居住，但實(shí)踐中，業(yè)主如何舉證“空置”，還有待司法機(jī)關(guān)予以進(jìn)一步明確。在法理層面，空置房物業(yè)費(fèi)減免確有其合理之處，這也是合同關(guān)系中權(quán)利義務(wù)對(duì)等的表現(xiàn)之一。但實(shí)踐比理論預(yù)想復(fù)雜得多，如果一個(gè)小區(qū)入住率低，過(guò)高的物業(yè)費(fèi)減免不僅可能導(dǎo)致物業(yè)公司難以維系，也可能導(dǎo)致相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有所下降。因此，眼下更需要解決的是如何認(rèn)定“空置房”以及空置房物業(yè)費(fèi)減免的實(shí)施細(xì)則，需要綜合考量小區(qū)整體的業(yè)主入住率、物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)狀況、小區(qū)所在地段、先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等多個(gè)要素。建議在未來(lái)通過(guò)修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》或者出臺(tái)更為具體的實(shí)施細(xì)則，明確物業(yè)費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)，平衡業(yè)主和物業(yè)公司的利益訴求。
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