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不動產(chǎn)信托登記制度“破冰”,業(yè)內(nèi):“飛入尋常百姓家”還需搭配制度創(chuàng)

3個(gè)月前 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 觀看:73

  “不動產(chǎn)裝入信托”的制度障礙正在逐漸消除。繼2024年12月《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知(試行)》發(fā)布后,北京市日前成功落地“雙首單”不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記,這意味著不動產(chǎn)信托從制度設(shè)計(jì)邁向?qū)嵺`深化。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  業(yè)界普遍認(rèn)為,將房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)直接登記,使得權(quán)屬界定更清晰規(guī)范,有助于實(shí)現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)隔離”。同時(shí),委托人可以避免設(shè)立特殊目的載體(SPV)等復(fù)雜程序,顯著降低了設(shè)立不動產(chǎn)信托的門檻。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  盡管不動產(chǎn)信托登記制度已經(jīng)“破冰”,但SPV模式的不動產(chǎn)信托仍然具備優(yōu)勢。專家認(rèn)為,對于涉及出租、改造或資本增值的高價(jià)值商業(yè)房產(chǎn),SPV架構(gòu)在稅務(wù)籌劃與事務(wù)管理上仍是優(yōu)選。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  不動產(chǎn)信托登記制度的探索迎來新進(jìn)展ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在不動產(chǎn)信托登記制度的探索方面,北京市取得了進(jìn)一步的進(jìn)展。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在去年12月11日北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知(試行)》(下稱《通知》)之后,北京市日前已成功實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)“雙首單”不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  這兩單信托項(xiàng)目由北京轄內(nèi)國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。其中:國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托,幫助老人實(shí)現(xiàn)“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的,促進(jìn)信托成為親情與責(zé)任的載體;外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托,將物流倉儲設(shè)施登記為信托財(cái)產(chǎn),根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈,構(gòu)建了新時(shí)代“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體的信托服務(wù)模式。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  “第三方可通過登記信息一目了然地知曉財(cái)產(chǎn)狀態(tài),未來即便面臨債務(wù)糾紛,信托財(cái)產(chǎn)也能依法獨(dú)立于各方資產(chǎn),真正實(shí)現(xiàn)‘風(fēng)險(xiǎn)隔離’?!蓖赓Q(mào)信托黨委書記、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛介紹,外貿(mào)信托的這單不動產(chǎn)信托項(xiàng)目為“吉量10號”,通過在不動產(chǎn)登記中心直接完成信托財(cái)產(chǎn)登記,并在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄明確標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  根據(jù)《通知》,不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的辦理流程分為辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記、簽訂信托文件、辦理信托財(cái)產(chǎn)登記三個(gè)環(huán)節(jié)。在辦理信托財(cái)產(chǎn)登記環(huán)節(jié),委托人與信托機(jī)構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件、中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件,辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,并在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn),信托產(chǎn)品名稱:×××”。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  “從目前看,不動產(chǎn)信托的推動,通過信托財(cái)產(chǎn)的登記,解決了信托財(cái)產(chǎn)與信托公司的財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性問題。如果沒有信托財(cái)產(chǎn)登記,信托公司的自有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)容易混同,導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性無法實(shí)現(xiàn)?!北本┦芯┒悸蓭熓聞?wù)所合伙人律師、京都家族信托法律事務(wù)中心秘書長滕杰書面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  據(jù)悉,不動產(chǎn)信托制度之前已在杭州、上海等地進(jìn)行試點(diǎn)。滕杰指出,《通知》對不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的定義以及登記方式與杭州的實(shí)踐較為相似,但其應(yīng)用范圍不再局限于慈善信托領(lǐng)域,堅(jiān)實(shí)地邁出構(gòu)建我國信托登記制度的一大步。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  登記制度試行后,SPV模式是否會被淘汰?ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  據(jù)記者了解,此前,通過SPV(特殊目的載體)模式設(shè)立不動產(chǎn)信托是主流選擇之一。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  中倫柏榮戰(zhàn)略慈善與財(cái)富傳承團(tuán)隊(duì)首席架構(gòu)師、清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥在署名文章《不動產(chǎn)信托或?qū)㈤_啟“普惠”模式》中提到,SPV模式是一種信托間接持有不動產(chǎn)的模式,即由委托人先以資金設(shè)立信托,在該資金信托下面,再新設(shè)一家SPV,SPV可采用有限公司或有限合伙的形式,由SPV作為不動產(chǎn)的持有主體。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  隨著不動產(chǎn)信托登記制度在部分地區(qū)開始試行,SPV模式的吸引力有減弱趨勢。因?yàn)樵谠圏c(diǎn)地區(qū),委托人可以直接將房產(chǎn)過戶至信托公司名下,并完成不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的登記(以下簡稱“直接登記模式”),從而省去了設(shè)立SPV的復(fù)雜流程。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  然而,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在短期內(nèi),SPV模式并不會被淘汰,因?yàn)樗匀痪哂兄苯拥怯浤J剿痪邆涞莫?dú)特優(yōu)勢。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  滕杰告訴記者,即便實(shí)施了不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度,只要相關(guān)的稅收政策未作調(diào)整,通過SPV模式的優(yōu)勢仍非常明顯。“如果通過信托作為有限合伙人的SPV持有不動產(chǎn),委托人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入SPV,稅收上與直接轉(zhuǎn)給信托公司沒有差別,而且委托人作為普通合伙人也有控制權(quán),同時(shí)由于運(yùn)用了SPV,在不動產(chǎn)自身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)上,比如房產(chǎn)出租因房產(chǎn)質(zhì)量問題對租賃人產(chǎn)生傷害、不動產(chǎn)失火等風(fēng)險(xiǎn),均可以與信托公司隔離,避免信托公司承擔(dān)過重的責(zé)任。此外,在SPV模式下,委托人還可以通過擔(dān)任普通合伙人比較自由控制房產(chǎn)?!?/span>ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  大成律師事務(wù)所全球資產(chǎn)安全法律中心主任、國家全額獎(jiǎng)學(xué)金公派留學(xué)國際信托法研究生王旭律師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示,從實(shí)務(wù)角度看,SPV模式與直接登記模式各有其適配場景,需結(jié)合資產(chǎn)性質(zhì)、稅務(wù)成本及管理需求綜合判斷。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在他看來,在直接登記模式下,委托人可直接將房產(chǎn)過戶至信托公司名下,省去設(shè)立SPV的流程,縮短信托設(shè)立周期、減輕架構(gòu)復(fù)雜度及減少成本;同時(shí),房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的直接登記,增強(qiáng)了權(quán)屬公示性,在債務(wù)隔離和后續(xù)抵押、過戶等操作中法律風(fēng)險(xiǎn)更低?!暗@一模式也存在一定的局限性,并不適合持有大量商業(yè)房產(chǎn),且試點(diǎn)范圍有限,目前僅適用于北京轄區(qū)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)和北京轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn),其他地區(qū)仍需依賴SPV架構(gòu)。”ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  王旭律師強(qiáng)調(diào),SPV架構(gòu)模式在商業(yè)房產(chǎn)管理中的優(yōu)勢依然突出。“房產(chǎn)家族信托的SPV模式通常包括合伙企業(yè)模式、‘合伙企業(yè)+有限責(zé)任公司’的雙層結(jié)構(gòu)兩種,在相應(yīng)結(jié)構(gòu)中委托人可通過SPV靈活滿足發(fā)票開具、合同簽約、折舊抵稅等實(shí)務(wù)需求,尤其適合需要集中管理多套房產(chǎn)或大型商業(yè)房產(chǎn)的場景。例如,商業(yè)房產(chǎn)的租金收入在SPV框架下可通過增值稅、所得稅優(yōu)化等方式降低稅負(fù)。此外,對于非試點(diǎn)地區(qū)的委托人,或未來可能涉及股權(quán)交易、跨境架構(gòu)的資產(chǎn),SPV模式因具備企業(yè)股權(quán)屬性,在融資和資本運(yùn)作層面更具擴(kuò)展空間?!?/span>ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  “從選擇邏輯來看,自住房產(chǎn)若無商業(yè)運(yùn)營需求,采用直接登記模式更為高效便捷;而涉及出租、改造或資本增值的高價(jià)值商業(yè)房產(chǎn),SPV架構(gòu)在稅務(wù)籌劃與事務(wù)管理上仍是優(yōu)選?!蓖跣衤蓭熯M(jìn)一步表示,當(dāng)前政策環(huán)境下,兩種模式將長期并存:登記制度的便捷性有利于普及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),讓更多居民享受房產(chǎn)信托的功能優(yōu)勢,SPV則持續(xù)支撐復(fù)雜資產(chǎn)管理需求,適合持有高價(jià)值商業(yè)房產(chǎn)。建議委托人根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模、地域政策及長期規(guī)劃動態(tài)調(diào)整方案,例如試點(diǎn)地區(qū)可優(yōu)先評估稅務(wù)成本,非試點(diǎn)地區(qū)仍需以SPV作為合規(guī)路徑,而跨境或高凈值資產(chǎn)組合則需提前預(yù)留架構(gòu)彈性。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  他向記者坦言,未來若登記制度向全國推廣,可能進(jìn)一步覆蓋簡單商業(yè)場景,但涉及股權(quán)交易、資產(chǎn)證券化等深層需求時(shí),SPV的核心功能仍不可替代?!翱傮w而言,制度創(chuàng)新為市場提供了多元化工具,但‘一刀切’并不可行,精準(zhǔn)匹配目標(biāo)才是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)安全與增值的關(guān)鍵?!?/span>ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  不動產(chǎn)信托逐漸“飛入尋常百姓家”ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在業(yè)內(nèi)人士看來,不動產(chǎn)信托登記政策為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障,能夠讓設(shè)立不動產(chǎn)信托繞過設(shè)立SPV等復(fù)雜架構(gòu)的過程,降低了設(shè)立門檻,讓不動產(chǎn)信托不再是普通家庭難以觸及“奢侈品”。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在我國,房產(chǎn)已經(jīng)成為許多普通家庭最重要的資產(chǎn),其傳承問題自然備受關(guān)注。如果不動產(chǎn)信托能夠“飛入尋常百姓家”,這無疑將是解決這一問題的良好途徑之一。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  然而,在行業(yè)專家眼中,不動產(chǎn)信托要真正普及至普通家庭亦需搭配稅制創(chuàng)新。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  也有觀點(diǎn)稱,不動產(chǎn)信托登記的具體細(xì)則,比如不動產(chǎn)直接進(jìn)入信托的具體流程、要求和標(biāo)準(zhǔn)等,仍有待進(jìn)一步完善和明確。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  上海承以信律師事務(wù)所律師謝佩霖在署名文章中提到,城市住宅持有人資質(zhì)也是需要解決的問題之一?!澳壳?,我國不少核心城市僅允許符合購房資質(zhì)的個(gè)人持有當(dāng)?shù)刈≌@導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈≌瑹o法由信托機(jī)構(gòu)持有,致使將當(dāng)?shù)刈≌b入不動產(chǎn)信托成為無法完成的事項(xiàng)。”ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  值得注意的是,上述提及的《通知》僅規(guī)定契稅完稅(或減免稅)憑證是信托財(cái)產(chǎn)登記的重要條件,并未提及相關(guān)征稅細(xì)節(jié)。北京市京都律師事務(wù)所高級稅法顧問、京都家族信托法律事務(wù)中心執(zhí)行主任高慧云在對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,不動產(chǎn)信托的設(shè)立、持有和終止過程均涉及稅收爭議。例如,在信托的設(shè)立和終止階段,不動產(chǎn)的登記變更行為若參照“非交易過戶”制度,則不被視為交易行為,也不涉及較多稅收。ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  每日經(jīng)濟(jì)新聞ldJ即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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01-21
飛行中的無人機(jī)、正在移動的智能機(jī)器人,都可以遠(yuǎn)程隔空充電,科幻小說里描述的場景有望成為現(xiàn)實(shí)。近日,由西安電子科技大學(xué)教授李龍課題組與中國科學(xué)院...
01-27
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消費(fèi)電子的風(fēng)口,華強(qiáng)北每個(gè)都不曾錯(cuò)過。從上世紀(jì)90年代火柴盒大小的“BB機(jī)”,象征時(shí)髦的“大哥大”,20世紀(jì)初的功能手機(jī),到近二十年來...
01-21
  中新經(jīng)緯1月17日電 題:新興領(lǐng)域發(fā)展為消費(fèi)內(nèi)循環(huán)提供新支撐  作者 劉春生 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授  2024年,社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到48.8萬億元,比上年增長3.5%,規(guī)模穩(wěn)居全球...
01-21
  摘要  【2025年汽車以舊換新政策來了!報(bào)廢舊車并購買新車最高可補(bǔ)貼2萬元】商務(wù)部等8部門...
01-21
1 月 27 日消息,特斯拉副總裁陶琳今日發(fā)文對煥新 Model Y 的空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行了介紹,這款新車預(yù)計(jì) 3 月開始交付,后輪驅(qū)動首發(fā)版(593km 標(biāo)準(zhǔn)續(xù)航)26.35 萬元,全輪驅(qū)動首發(fā)版(71...
01-28
《樹下有片紅房子》播出后受到了觀眾的喜愛和追捧。劇中角色祁琪的情感走向成為了熱議話題。祁琪心中充滿了害羞與真誠,而宋叢則顯得沉靜且敏感。在一家古老...
02-22
在娛樂圈這個(gè)光彩奪目的舞臺上,何炅不僅憑借其出色的主持能力和溫文爾雅的氣質(zhì)贏得了眾多粉絲的喜愛,更因卓越的自律和健康的身體狀態(tài)成為了公眾熱議的話題。近日,這位年近半百...
02-22
  進(jìn)入冬季,呼吸道傳染病高發(fā),不少孩子也開始咳嗽、流鼻涕或高燒不退。最近在北京多家醫(yī)院,兒科的就診量有所增加。   記者前不久...
01-21
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者武瑛港 北京報(bào)道近期血液凈化上市公司健帆生物發(fā)布業(yè)績預(yù)告,2024年?duì)I收為25.95億元~27.87億元,與2023年的19.22億元相比...
02-11
  六月二十三日,我在浐灞參觀交警隊(duì)?! 〗裉煳以缭绲木推鸫擦?,因?yàn)槲医裉煳乙哄眳⒂^交警隊(duì)。我坐上地鐵只倒了一輛車就到了?! 〉搅私痪?duì)我們第一站就到了個(gè)犯人...
01-21
一直以來,人類利用完整的微生物細(xì)胞作為催化體系來制備所需的產(chǎn)品,例如釀...
01-23
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