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不動產(chǎn)信托登記制度“破冰”,業(yè)內(nèi):“飛入尋常百姓家”還需搭配制度創(chuàng)

3個月前 來源:每日經(jīng)濟新聞 觀看:72

  “不動產(chǎn)裝入信托”的制度障礙正在逐漸消除。繼2024年12月《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知(試行)》發(fā)布后,北京市日前成功落地“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記,這意味著不動產(chǎn)信托從制度設(shè)計邁向?qū)嵺`深化。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  業(yè)界普遍認為,將房產(chǎn)作為信托財產(chǎn)直接登記,使得權(quán)屬界定更清晰規(guī)范,有助于實現(xiàn)“風(fēng)險隔離”。同時,委托人可以避免設(shè)立特殊目的載體(SPV)等復(fù)雜程序,顯著降低了設(shè)立不動產(chǎn)信托的門檻。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  盡管不動產(chǎn)信托登記制度已經(jīng)“破冰”,但SPV模式的不動產(chǎn)信托仍然具備優(yōu)勢。專家認為,對于涉及出租、改造或資本增值的高價值商業(yè)房產(chǎn),SPV架構(gòu)在稅務(wù)籌劃與事務(wù)管理上仍是優(yōu)選。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  不動產(chǎn)信托登記制度的探索迎來新進展6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在不動產(chǎn)信托登記制度的探索方面,北京市取得了進一步的進展。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在去年12月11日北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知(試行)》(下稱《通知》)之后,北京市日前已成功實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  這兩單信托項目由北京轄內(nèi)國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。其中:國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托,幫助老人實現(xiàn)“生前養(yǎng)老照護”與“身后守護子女”的目的,促進信托成為親情與責(zé)任的載體;外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托,將物流倉儲設(shè)施登記為信托財產(chǎn),根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈,構(gòu)建了新時代“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體的信托服務(wù)模式。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  “第三方可通過登記信息一目了然地知曉財產(chǎn)狀態(tài),未來即便面臨債務(wù)糾紛,信托財產(chǎn)也能依法獨立于各方資產(chǎn),真正實現(xiàn)‘風(fēng)險隔離’?!蓖赓Q(mào)信托黨委書記、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛介紹,外貿(mào)信托的這單不動產(chǎn)信托項目為“吉量10號”,通過在不動產(chǎn)登記中心直接完成信托財產(chǎn)登記,并在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄明確標注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  根據(jù)《通知》,不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的辦理流程分為辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記、簽訂信托文件、辦理信托財產(chǎn)登記三個環(huán)節(jié)。在辦理信托財產(chǎn)登記環(huán)節(jié),委托人與信托機構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請,不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件、中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件,辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,并在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄標注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn),信托產(chǎn)品名稱:×××”。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  “從目前看,不動產(chǎn)信托的推動,通過信托財產(chǎn)的登記,解決了信托財產(chǎn)與信托公司的財產(chǎn)的獨立性問題。如果沒有信托財產(chǎn)登記,信托公司的自有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)容易混同,導(dǎo)致信托財產(chǎn)的獨立性無法實現(xiàn)?!北本┦芯┒悸蓭熓聞?wù)所合伙人律師、京都家族信托法律事務(wù)中心秘書長滕杰書面回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  據(jù)悉,不動產(chǎn)信托制度之前已在杭州、上海等地進行試點。滕杰指出,《通知》對不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的定義以及登記方式與杭州的實踐較為相似,但其應(yīng)用范圍不再局限于慈善信托領(lǐng)域,堅實地邁出構(gòu)建我國信托登記制度的一大步。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  登記制度試行后,SPV模式是否會被淘汰?6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  據(jù)記者了解,此前,通過SPV(特殊目的載體)模式設(shè)立不動產(chǎn)信托是主流選擇之一。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  中倫柏榮戰(zhàn)略慈善與財富傳承團隊首席架構(gòu)師、清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥在署名文章《不動產(chǎn)信托或?qū)㈤_啟“普惠”模式》中提到,SPV模式是一種信托間接持有不動產(chǎn)的模式,即由委托人先以資金設(shè)立信托,在該資金信托下面,再新設(shè)一家SPV,SPV可采用有限公司或有限合伙的形式,由SPV作為不動產(chǎn)的持有主體。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  隨著不動產(chǎn)信托登記制度在部分地區(qū)開始試行,SPV模式的吸引力有減弱趨勢。因為在試點地區(qū),委托人可以直接將房產(chǎn)過戶至信托公司名下,并完成不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的登記(以下簡稱“直接登記模式”),從而省去了設(shè)立SPV的復(fù)雜流程。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  然而,業(yè)內(nèi)人士認為,在短期內(nèi),SPV模式并不會被淘汰,因為它仍然具有直接登記模式所不具備的獨特優(yōu)勢。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  滕杰告訴記者,即便實施了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度,只要相關(guān)的稅收政策未作調(diào)整,通過SPV模式的優(yōu)勢仍非常明顯?!叭绻ㄟ^信托作為有限合伙人的SPV持有不動產(chǎn),委托人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入SPV,稅收上與直接轉(zhuǎn)給信托公司沒有差別,而且委托人作為普通合伙人也有控制權(quán),同時由于運用了SPV,在不動產(chǎn)自身產(chǎn)生的風(fēng)險上,比如房產(chǎn)出租因房產(chǎn)質(zhì)量問題對租賃人產(chǎn)生傷害、不動產(chǎn)失火等風(fēng)險,均可以與信托公司隔離,避免信托公司承擔(dān)過重的責(zé)任。此外,在SPV模式下,委托人還可以通過擔(dān)任普通合伙人比較自由控制房產(chǎn)?!?/span>6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  大成律師事務(wù)所全球資產(chǎn)安全法律中心主任、國家全額獎學(xué)金公派留學(xué)國際信托法研究生王旭律師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示,從實務(wù)角度看,SPV模式與直接登記模式各有其適配場景,需結(jié)合資產(chǎn)性質(zhì)、稅務(wù)成本及管理需求綜合判斷。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在他看來,在直接登記模式下,委托人可直接將房產(chǎn)過戶至信托公司名下,省去設(shè)立SPV的流程,縮短信托設(shè)立周期、減輕架構(gòu)復(fù)雜度及減少成本;同時,房產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的直接登記,增強了權(quán)屬公示性,在債務(wù)隔離和后續(xù)抵押、過戶等操作中法律風(fēng)險更低?!暗@一模式也存在一定的局限性,并不適合持有大量商業(yè)房產(chǎn),且試點范圍有限,目前僅適用于北京轄區(qū)內(nèi)信托機構(gòu)和北京轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn),其他地區(qū)仍需依賴SPV架構(gòu)?!?/span>6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  王旭律師強調(diào),SPV架構(gòu)模式在商業(yè)房產(chǎn)管理中的優(yōu)勢依然突出?!胺慨a(chǎn)家族信托的SPV模式通常包括合伙企業(yè)模式、‘合伙企業(yè)+有限責(zé)任公司’的雙層結(jié)構(gòu)兩種,在相應(yīng)結(jié)構(gòu)中委托人可通過SPV靈活滿足發(fā)票開具、合同簽約、折舊抵稅等實務(wù)需求,尤其適合需要集中管理多套房產(chǎn)或大型商業(yè)房產(chǎn)的場景。例如,商業(yè)房產(chǎn)的租金收入在SPV框架下可通過增值稅、所得稅優(yōu)化等方式降低稅負。此外,對于非試點地區(qū)的委托人,或未來可能涉及股權(quán)交易、跨境架構(gòu)的資產(chǎn),SPV模式因具備企業(yè)股權(quán)屬性,在融資和資本運作層面更具擴展空間?!?/span>6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  “從選擇邏輯來看,自住房產(chǎn)若無商業(yè)運營需求,采用直接登記模式更為高效便捷;而涉及出租、改造或資本增值的高價值商業(yè)房產(chǎn),SPV架構(gòu)在稅務(wù)籌劃與事務(wù)管理上仍是優(yōu)選?!蓖跣衤蓭熯M一步表示,當(dāng)前政策環(huán)境下,兩種模式將長期并存:登記制度的便捷性有利于普及標準化服務(wù),讓更多居民享受房產(chǎn)信托的功能優(yōu)勢,SPV則持續(xù)支撐復(fù)雜資產(chǎn)管理需求,適合持有高價值商業(yè)房產(chǎn)。建議委托人根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模、地域政策及長期規(guī)劃動態(tài)調(diào)整方案,例如試點地區(qū)可優(yōu)先評估稅務(wù)成本,非試點地區(qū)仍需以SPV作為合規(guī)路徑,而跨境或高凈值資產(chǎn)組合則需提前預(yù)留架構(gòu)彈性。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  他向記者坦言,未來若登記制度向全國推廣,可能進一步覆蓋簡單商業(yè)場景,但涉及股權(quán)交易、資產(chǎn)證券化等深層需求時,SPV的核心功能仍不可替代?!翱傮w而言,制度創(chuàng)新為市場提供了多元化工具,但‘一刀切’并不可行,精準匹配目標才是實現(xiàn)資產(chǎn)安全與增值的關(guān)鍵?!?/span>6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  不動產(chǎn)信托逐漸“飛入尋常百姓家”6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在業(yè)內(nèi)人士看來,不動產(chǎn)信托登記政策為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障,能夠讓設(shè)立不動產(chǎn)信托繞過設(shè)立SPV等復(fù)雜架構(gòu)的過程,降低了設(shè)立門檻,讓不動產(chǎn)信托不再是普通家庭難以觸及“奢侈品”。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  在我國,房產(chǎn)已經(jīng)成為許多普通家庭最重要的資產(chǎn),其傳承問題自然備受關(guān)注。如果不動產(chǎn)信托能夠“飛入尋常百姓家”,這無疑將是解決這一問題的良好途徑之一。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  然而,在行業(yè)專家眼中,不動產(chǎn)信托要真正普及至普通家庭亦需搭配稅制創(chuàng)新。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  也有觀點稱,不動產(chǎn)信托登記的具體細則,比如不動產(chǎn)直接進入信托的具體流程、要求和標準等,仍有待進一步完善和明確。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  上海承以信律師事務(wù)所律師謝佩霖在署名文章中提到,城市住宅持有人資質(zhì)也是需要解決的問題之一?!澳壳?,我國不少核心城市僅允許符合購房資質(zhì)的個人持有當(dāng)?shù)刈≌?,這導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈≌瑹o法由信托機構(gòu)持有,致使將當(dāng)?shù)刈≌b入不動產(chǎn)信托成為無法完成的事項?!?/span>6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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  值得注意的是,上述提及的《通知》僅規(guī)定契稅完稅(或減免稅)憑證是信托財產(chǎn)登記的重要條件,并未提及相關(guān)征稅細節(jié)。北京市京都律師事務(wù)所高級稅法顧問、京都家族信托法律事務(wù)中心執(zhí)行主任高慧云在對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,不動產(chǎn)信托的設(shè)立、持有和終止過程均涉及稅收爭議。例如,在信托的設(shè)立和終止階段,不動產(chǎn)的登記變更行為若參照“非交易過戶”制度,則不被視為交易行為,也不涉及較多稅收。6pT即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com


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01-22
1 月 24 日消息,小鵬汽車今日發(fā)布《小鵬 MONA 答用戶問(第 14 期)》,重點針對哨兵模式相關(guān)問題進行了解答。附重點內(nèi)容如下:哨兵模式在什么情況下會觸發(fā)?有人碰到車會有報...
01-25
  昨天,嗶哩嗶哩(B站)宣布與中央廣播電視總臺《2025年春節(jié)聯(lián)歡晚會》達成重要合作。除夕夜,嗶哩嗶...
01-22
  范志忠  劇本是一劇之本。夏衍在《寫電影劇本的幾個問題》一書中曾說,“一個劇的成敗,大部...
01-24
  本報北京12月29日電(記者 申少鐵)國家疾病預(yù)防控制局日前舉行新聞發(fā)布會,介紹疾控事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況?! 〖部伢w系改革穩(wěn)步推進。國家疾控局新聞發(fā)言人、綜合...
01-21
21世紀經(jīng)濟報道記者朱藝藝 李佳英 閆碩 杭州、廣州、北京報道“天津老百姓大藥房可以訂購華為WATCH D2,2988元,醫(yī)保賬號走個人賬戶”“上海...
02-14
  2024年4月20日,天氣很晴朗,我去做“小記者”還體驗在銀行辦業(yè)務(wù)啦?! ∵@是一場北京銀行西安分行與華商網(wǎng)童學(xué)會舉辦的研學(xué)活動(室內(nèi))。第一部分是學(xué)習(xí)做小記者,我們先聽...
01-21
根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《高等教育自學(xué)考試暫行條例》和《遼寧省高等教育自學(xué)考試學(xué)歷認定和課程免考實施細則...
01-21
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