2024年底開始的土地市場(chǎng)回暖仍在持續(xù)。
今年伊始，包括上海、北京在內(nèi)的多個(gè)城市均出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，部分城市甚至出現(xiàn)地王。
回暖來自規(guī)則的改善、優(yōu)質(zhì)地塊的推出，更是銷售的改善，但也有專家提出，就目前整體而言，土地市場(chǎng)的回暖仍為點(diǎn)狀，隨著銷售端回穩(wěn)持續(xù)推進(jìn)，土地市場(chǎng)有望迎來整體回溫。
杭州：維持近8年的地王紀(jì)錄，3個(gè)月時(shí)間兩度打破
浙江省杭州市是國內(nèi)土地市場(chǎng)最為活躍的城市之一，1月成交的9宗宅地，僅兩宗底價(jià)成交，其余皆溢價(jià)成交；保持近8年的宅地單價(jià)紀(jì)錄，3個(gè)月的時(shí)間兩度被打破，杭州宅地單價(jià)的天花板也被推向5萬元、6萬元。
1月24日，杭州市2025年的第三場(chǎng)宅地競(jìng)買活動(dòng)，3宗住宅地塊成交總額82.89億元，平均溢價(jià)率為52.68%。
其中，湖墅單元GS0201-R21-05地塊經(jīng)過220輪報(bào)價(jià)，濱江集團(tuán)(002244.SZ)以54.56億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率71.25%，成交樓板價(jià)為64834元/平方米，成為杭州名副其實(shí)的單價(jià)地王。
3個(gè)月的時(shí)間，保持近8年的杭州宅地樓板價(jià)紀(jì)錄兩度被打破。去年10月，四堡七堡單元JG1402-36地塊經(jīng)過77輪競(jìng)價(jià)，綠城中國(03900.HK)以34.22億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)28.55%成交，成交樓板價(jià)50717元/平方米，打破自2026年創(chuàng)下的杭州宅地單價(jià)紀(jì)錄。
2016年3月23日，潮鳴艮山單元D4-01、05地塊經(jīng)過56輪競(jìng)價(jià)，以37.35億元的總價(jià)成交，溢價(jià)109.38%，成交樓板價(jià)為45368元/平方米。此后幾年，杭州市宅地的最高單價(jià)始終維持在45000元/平方米上下，未能突破45368元的高位。
與此同時(shí)，杭州土地市場(chǎng)高溢價(jià)頻現(xiàn)。1月24日，下沙單元QT0102-33地塊經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，以20.13億元的總價(jià)成交，溢價(jià)率41.46%，競(jìng)得人為綠城中國。
1月21日，杭州市2025年第二批宅地開拍。位于余杭區(qū)西站單元的西站新城單元YH080701-40地塊經(jīng)過32輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率25.5%，成交樓板價(jià)26101元/平方米，成為地塊所在云城板塊的單價(jià)地王。
1月14日，杭州首場(chǎng)宅地拍賣，兩宗地塊均高溢價(jià)成交。世紀(jì)城南單元XSCQ0403-26地塊經(jīng)76輪報(bào)價(jià)，由浙江中冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.92億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率45.91%，樓面價(jià)33558元/平方米。北干西單元XSCQ1206-09地塊經(jīng)過108輪報(bào)價(jià)，由濱江集團(tuán)以27.98億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)38859元/平方米，溢價(jià)率61.91%。
值得關(guān)注的是，久違土地市場(chǎng)的金地集團(tuán)(600383.SH)重啟拿地的第一站選擇了杭州。一宗位于臨平老城區(qū)、容積率1.01的住宅用地經(jīng)過23輪競(jìng)價(jià)，以1.8591億元的總價(jià)成交，溢價(jià)率31.01%。
上海：延續(xù)2024年的熱度
2025年，上海土地市場(chǎng)延續(xù)了上一年的熱度。2024年，上海土地市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，高溢價(jià)地塊貫穿上海全年的土地競(jìng)買活動(dòng)，30%的最高溢價(jià)率被打破，還拍出了全國宅地單價(jià)地王。
1月24日，上海2025年首場(chǎng)土拍，松江區(qū)SJS30003單元01-18號(hào)地塊吸引4位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，最終，保利發(fā)展(600048.SH)旗下的上海保利城市發(fā)展有限公司經(jīng)過51輪競(jìng)價(jià)，以20.52億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率27.93%，成交樓板價(jià)為29425元/平方米。
保利發(fā)展的對(duì)手包括廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司、招商蛇口(001979.SZ)以及象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，保利發(fā)展和招商蛇口是上海土地市場(chǎng)的?？?，拿地均比較積極，這說明頭部房企對(duì)上海樓市的信心，反過來高溢價(jià)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期提供一定支撐。
前一次的土拍發(fā)生在2024年12月31日，7宗地塊成交總額為192.25億元。其中5宗溢價(jià)成交，且溢價(jià)率均超10%，其中徐匯龍華地塊宅地觸發(fā)中止價(jià)后溢價(jià)40%成交，該地塊是上海市實(shí)施“雙高雙競(jìng)”交易規(guī)則以來，第二個(gè)觸發(fā)競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)的地塊。
對(duì)于2024年的上海土地市場(chǎng)，中指院分析師劉卓維表示，去年土拍市場(chǎng)發(fā)生了一些重大變化。一是，土拍規(guī)則迎來大調(diào)整。年初取消競(jìng)拍限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)拍規(guī)則；緊接著，為提高熱門地塊產(chǎn)品品質(zhì)，年中又出臺(tái)“雙高雙競(jìng)”政策，帶動(dòng)了今年土拍市場(chǎng)熱度回歸。
二是，高溢價(jià)地塊頻出。隨著土拍規(guī)則的調(diào)整，疊加新房市場(chǎng)信心回歸，各大房企參拍積極性得到提振，浦東新楊思地塊、靜安區(qū)曹家渡地塊、徐匯斜土路地塊、徐匯龍華地塊等一眾高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，甚至突破全國單價(jià)紀(jì)錄，以及上海市溢價(jià)率紀(jì)錄。
三是，參拍房企中出現(xiàn)一些新的面孔。隨著市場(chǎng)熱度回歸，民企重回土拍市場(chǎng)，更有一些新面孔看多上海，亮相上海土地市場(chǎng)，北京城建、山東鐵投等外地國企入駐上海決心強(qiáng)烈，貝殼首次布局一線城市，成功拿下奉賢新城地塊。
開年多城出現(xiàn)溢價(jià)成交地塊
除了土拍活躍度最高的上海、杭州之外，記者注意到，2025年開年，已有多地涌現(xiàn)高溢價(jià)地塊。
1月24日，河南通派房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過39輪競(jìng)價(jià)，以3.94億元的價(jià)格，競(jìng)得鄭州市一宗編號(hào)為鄭政出〔2024〕34號(hào)(網(wǎng))的住宅地塊，溢價(jià)23.91%。
1月23日，江蘇省南京市編號(hào)為NO.2024G96的南京市鼓樓區(qū)熱河南路街道察哈爾路以南、熱河南路以東地塊，經(jīng)過19輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率16.24%，樓面價(jià)29195元/平方米。
1月16日，廣東省深圳迎來2025年首宗涉宅用地出讓，位于龍崗區(qū)龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過246輪競(jìng)價(jià)后，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司以30.65億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)29611元/平方米，溢價(jià)率70.4%。
1月2日，北京今年首場(chǎng)宅地競(jìng)拍中，華潤(rùn)置地開發(fā)(北京)有限公司、中鐵置業(yè)集團(tuán)北京有限公司和招商局地產(chǎn)(北京)有限公司聯(lián)合體以91.52億元的總價(jià)競(jìng)得北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地塊，溢價(jià)率17.33%。同一日，建發(fā)國際集團(tuán)(01908.HK)旗下的濟(jì)南兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以90.404億元的總價(jià)競(jìng)得北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地塊，溢價(jià)率25.04%。
專家：土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖，三線城市初現(xiàn)回暖
土地市場(chǎng)的回暖并非一時(shí)，也并非僅限于一二線城市，但土地市場(chǎng)整體熱度仍然偏低，更多是點(diǎn)狀回暖。對(duì)于回暖的原因，除了土地供地回歸市場(chǎng)化、多地推出更多優(yōu)質(zhì)地塊外，銷售的改善也是不可或缺的原因。
年底，市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)。克而瑞研究中心表示，去年12月，在諸多核心城市供地以及市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)迎來慣性“翹尾”，部分城市核心地塊溢價(jià)高企，民企投資也在逐步恢復(fù)，呈現(xiàn)出企穩(wěn)的信號(hào)。
不僅僅是觀感，克而瑞將成交溢價(jià)率超過20%的地塊按月統(tǒng)計(jì)，可以看出去年11月、12月確實(shí)出現(xiàn)了更多溢價(jià)率超過20%的地塊。
地王為何頻現(xiàn)？廣發(fā)證券在研究報(bào)告中分析，這背后，是核心城市供地思路的積極轉(zhuǎn)變。具體而言，開始于2021年兩集中時(shí)期的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)規(guī)則陸續(xù)取消，定價(jià)權(quán)交還市場(chǎng)，核心城市核心地塊原本被規(guī)則限制的價(jià)值空間得以釋放。
廣發(fā)證券認(rèn)為，稀缺地塊的供應(yīng)本身也加大了房企的土拍熱情，一線地王地塊區(qū)位核心且利潤(rùn)率相對(duì)豐厚，參考2024年末周邊樓盤售價(jià)，地王平均總成本毛利率為32.5%；各地規(guī)劃限制放寬，陽臺(tái)、架空走廊等不計(jì)容面積增多，新規(guī)下的產(chǎn)品力顯著提升，加強(qiáng)地塊吸引力。
中信建投在其去年12月的報(bào)告中將回暖歸功于銷售的改善：房地產(chǎn)銷售改善勢(shì)頭的持續(xù)，帶動(dòng)了行業(yè)投資端中土地市場(chǎng)的率先回暖，房企優(yōu)先加大對(duì)核心城市的投資力度。
回暖不限于高能級(jí)城市。2024年三線城市成交初現(xiàn)回暖，華福證券分析師陳立在報(bào)告中表示，三線城市土地市場(chǎng)供給出清更為明顯，在本輪市場(chǎng)周期中率先復(fù)蘇；相較于一二線，三線城市土地價(jià)格有顯著調(diào)整，促使市場(chǎng)出現(xiàn)以價(jià)換量情況。陳立同時(shí)表示，部分三線城市存在較多城投托底行為，或?qū)?shù)據(jù)層面有一定支撐。
陳立稱，土地供給層面，三線城市小體量城市率先回暖，算術(shù)平均法下三線城市住宅類用地供給同比增加6.3%；土地成交層面，三線城市小體量城市成交增速同樣率先回暖，2024年整體法和算術(shù)平均法下三線城市住宅類用地供給同比分別下降6.9%和增加12.6%。
就整體而言，克而瑞表示，2024年整體土地市場(chǎng)顯然并未全面回溫，但是20%以上溢價(jià)率的地塊占比明顯增加。市場(chǎng)的熱度實(shí)際上依然只集中于幾個(gè)核心城市例如杭州、深圳、上海等，這些城市的2024年含宅地塊的整體成交溢價(jià)率和高溢價(jià)地塊占比都表現(xiàn)較為出色。
數(shù)據(jù)方面，中泰證券的報(bào)告顯示，2024年，全國土地出讓面積為186706萬平方米，同比下降16.1%，土地出讓金為37350億元，同比下降21.5%。該降幅較2023年有所擴(kuò)大，2023年降幅為14%。
華福證券的報(bào)告顯示，2024年百城宅地供應(yīng)建面4.5億平方米，同比降低26.8%，降幅較2023年擴(kuò)大5.8個(gè)百分點(diǎn)。分城市能級(jí)，一二線城市住宅類用地供給持續(xù)下降，算術(shù)平均法下三線城市住宅類用地供給同比增加6.3%。
陳立表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇中，通過房?jī)r(jià)企穩(wěn)帶動(dòng)的房企拿地復(fù)蘇，將領(lǐng)先于銷售回暖、進(jìn)一步向開工傳遞，土地市場(chǎng)持續(xù)改善，是本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的前提。目前土地市場(chǎng)仍處于整體熱度偏低、區(qū)域邊際回暖的狀態(tài)，伴隨銷售端回穩(wěn)持續(xù)推進(jìn)，有望迎來土地市場(chǎng)整體回溫。
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