“聽(tīng)說(shuō)房貸可以返點(diǎn)，求聯(lián)系?！鄙虾５奈髅自谀成缃黄脚_(tái)了解到個(gè)人住房貸款有返點(diǎn)的情況后，發(fā)布了這樣一則帖子。發(fā)帖后，有人提醒她小心被騙，有人表示從未聽(tīng)說(shuō)，而更多留言則來(lái)自中介員工。
上海某房地產(chǎn)銷售代理告訴時(shí)代周報(bào)記者：“上海辦理100萬(wàn)房貸可以拿5000元，目前某國(guó)有大行、某城商行的比例是千五（0.5%），某股份制商業(yè)銀行是千四（0.4%），而另一家國(guó)有大行的返點(diǎn)比例是0.3%?！?/span>
所謂“房貸返點(diǎn)”，是銀行為爭(zhēng)奪房貸業(yè)務(wù)衍生出的一種促銷手段。銀行與地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)推薦的客戶，銀行按照個(gè)人按揭貸款金額的一定比例，向地產(chǎn)中介支付傭金。該現(xiàn)象多存在于二手房交易中。
上述房地產(chǎn)銷售代理向時(shí)代周報(bào)記者表示，一手房也能操作，但需要開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保函，很多開(kāi)發(fā)商不愿意提供。
“房貸返點(diǎn)”早已不是新事物。早在2010年，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)就已印發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》，直指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)取房貸業(yè)務(wù)資源向房貸中介支付高“返點(diǎn)”費(fèi)用，引發(fā)銀行間惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。
近期，上海、廣東、浙江、安徽等地金融監(jiān)管局、銀行業(yè)協(xié)會(huì)更是提出“反內(nèi)卷”相關(guān)舉措，除了房貸返點(diǎn)，同時(shí)劍指車貸返傭、變相貼息等行業(yè)現(xiàn)象，呼吁轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)跳出低水平價(jià)格戰(zhàn)。
在日益完善及嚴(yán)格的制度之下，房貸返點(diǎn)等行業(yè)亂象仍屢禁不止。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧向時(shí)代周報(bào)記者表示，貸款返點(diǎn)亂象難以禁止的原因是多方面的。返點(diǎn)作為一種營(yíng)銷手段，能夠直接激勵(lì)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人推銷特定金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，因此在利益誘惑面前，相關(guān)方往往忽視法律法規(guī)的要求。
有銀行最高返點(diǎn)1%
時(shí)代周報(bào)記者注意到，近期購(gòu)買二手房獲得房貸返點(diǎn)的人不在少數(shù)，其中很多人選擇某國(guó)有大行，返點(diǎn)比例在0.35%-0.6%之間。
上海的王樹(shù)今年7月買了一套二手房，他在房子網(wǎng)簽后聯(lián)系到能夠“返點(diǎn)”的某國(guó)有大行，商貸100萬(wàn)元，按照0.45%的比例返還了4500元。王樹(shù)告訴時(shí)代周報(bào)記者，“（房產(chǎn)）中介不會(huì)說(shuō)有貸款返點(diǎn)，我是通過(guò)辦理貸款的工作人員成功辦理的返點(diǎn)?！?/span>
同在上海的劉喻也是通過(guò)貸款中介進(jìn)行操作，選擇了這家國(guó)有大行0.35%的返點(diǎn)比例。在江蘇購(gòu)買二手房的小娜則選擇了另一家國(guó)有大行，商貸975萬(wàn)元，返點(diǎn)比例同樣為0.35%，最終拿到3萬(wàn)多元的返點(diǎn)金額。
據(jù)前述房地產(chǎn)銷售代理介紹，這家很多人選擇的國(guó)有大行提前還款最方便，首次還款之后可以預(yù)約次月提前還款，不限金額不限次數(shù)，且不會(huì)因提前還款而追索已支付的返點(diǎn)。
據(jù)多位房地產(chǎn)銷售代理表述，不同地區(qū)和不同銀行的房貸返點(diǎn)比例均有差別，返點(diǎn)率在0.35%到1%之間。
曾在北京鏈家工作10年、現(xiàn)從事房產(chǎn)銷售代理的小井告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前某頭部城商行返點(diǎn)比例較高，可以給到1%，其他銀行要么沒(méi)有返點(diǎn)，要么是千分之幾的比例。
“不能通過(guò)小綠（鏈家）和小黃（我愛(ài)我家）這些大中介，他們管得比較嚴(yán)。”小井表示，一般來(lái)說(shuō)，返點(diǎn)時(shí)間以放款為準(zhǔn)，多為放款一個(gè)月內(nèi)。此外，小井還強(qiáng)調(diào)，房貸返點(diǎn)大多存在于二手房，一手房一般都是開(kāi)發(fā)商固定的合作渠道。
不過(guò)，也有多位房產(chǎn)中介向時(shí)代周報(bào)記者表示，沒(méi)有操辦過(guò)貸款返點(diǎn)的單子。而記者走訪的多家銀行工作人員也表示，目前房貸給不了任何返點(diǎn)，以前也從來(lái)沒(méi)有過(guò)。
值得注意的是，無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者還是銀行，房貸返點(diǎn)都暗藏風(fēng)險(xiǎn)。某貸款中介人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，銀行返點(diǎn)不會(huì)直接給到本人，都是給中介。而且這個(gè)事情是違規(guī)的，銀行返點(diǎn)幾乎都是通過(guò)現(xiàn)金，銀行私下把錢(qián)給中介，至于中介怎么分配全憑自己意愿。
北京市中聞律師事務(wù)所權(quán)益合伙人張勃律師向時(shí)代周報(bào)記者表示，房貸返點(diǎn)本質(zhì)上屬于《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第7條規(guī)制的商業(yè)賄賂行為。當(dāng)銀行向中介機(jī)構(gòu)或其從業(yè)人員支付返點(diǎn)時(shí)，實(shí)質(zhì)是通過(guò)利益輸送誘導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)違背對(duì)購(gòu)房者的忠實(shí)義務(wù)，使其推薦不符合消費(fèi)者最佳利益的貸款產(chǎn)品。這種以不正當(dāng)手段獲取交易機(jī)會(huì)的行為，不僅擾亂市場(chǎng)秩序，還可能引發(fā)其他銀行提起民事訴訟索賠經(jīng)濟(jì)損失。
張勃表示，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8條，消費(fèi)者有權(quán)知悉貸款成本的真實(shí)構(gòu)成，而中介可能隱瞞返點(diǎn)來(lái)源，誘導(dǎo)消費(fèi)者選擇高利率貸款或捆綁其他金融產(chǎn)品，導(dǎo)致其知情權(quán)受損。其次，返點(diǎn)協(xié)議通常未寫(xiě)入正式貸款合同，或條款模糊，存在不兌現(xiàn)、縮水兌現(xiàn)可能，缺乏書(shū)面約束。最后，消費(fèi)者維權(quán)舉證的責(zé)任較嚴(yán)格，維權(quán)成本高。
中國(guó)地方金融研究院研究員武忠言告訴時(shí)代周報(bào)記者，房貸返點(diǎn)本質(zhì)是扭曲的市場(chǎng)激勵(lì)，其風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)雙向傳導(dǎo)特征。消費(fèi)者容易陷入“折扣幻覺(jué)”，表面獲得返現(xiàn)0.5%-1.2%，實(shí)際可能因經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)選擇非最優(yōu)貸款方案，按300萬(wàn)元30年期貸款計(jì)算，總利息差額可達(dá)18萬(wàn)-25萬(wàn)元。
多地明令禁止房貸返點(diǎn)
時(shí)代周報(bào)記者注意到，“房貸返點(diǎn)”早于十多年前就被明令叫停。
2010年初，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布通知，明確自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用。
此外，多地銀行業(yè)協(xié)會(huì)曾出臺(tái)住房按揭貸款自律公約規(guī)定，以此遏制貸款返點(diǎn)等現(xiàn)象的發(fā)生。例如，2021年1月1日，北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)明確禁止銀行向中介“返點(diǎn)”；2024年8月，上海市銀行同業(yè)公會(huì)要求各會(huì)員單位嚴(yán)禁向房屋合作機(jī)構(gòu)等支付傭金，存量業(yè)務(wù)需自通知下發(fā)后一周內(nèi)整改完成。
之后，黑龍江省銀行業(yè)協(xié)會(huì)、安徽省銀行業(yè)協(xié)會(huì)、四川省銀行業(yè)協(xié)會(huì)、江蘇省鎮(zhèn)江市銀行業(yè)協(xié)會(huì)、福建省龍巖市銀行業(yè)協(xié)會(huì)等近年均發(fā)布過(guò)相關(guān)通知，明確不得以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員支付傭金或權(quán)益。
今年7月，寧波市銀行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)《寧波銀行業(yè)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》推進(jìn)會(huì)，轄內(nèi)57家銀行機(jī)構(gòu)參加會(huì)議。其中，重點(diǎn)對(duì)銀行機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員之間存在的返傭亂象進(jìn)行整治。該協(xié)會(huì)表示，《公約》將由銀行機(jī)構(gòu)簽署后生效，正式叫停任何形式的“返點(diǎn)”行為，為防止“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)貢獻(xiàn)力量。
同月，“寧夏回族自治區(qū)銀行業(yè)協(xié)會(huì)”公眾號(hào)發(fā)布信息稱，針對(duì)個(gè)人住房貸款領(lǐng)域“返傭”亂象，協(xié)會(huì)主動(dòng)出擊，組織會(huì)員單位及房屋中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展交流，剖析返傭成因、危害及治理路徑。
此外，據(jù)“廣東銀行同業(yè)公會(huì)”公眾號(hào)，7月24日，2025年上半年廣東銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)新聞通氣會(huì)召開(kāi)。廣東銀行同業(yè)公會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)李重?zé)槺硎?，為貫徹黨中央對(duì)綜合整治“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)系列部署精神，廣東銀行同業(yè)公會(huì)結(jié)合該省實(shí)際，在廣東金融監(jiān)管局指導(dǎo)下，牽頭組織起草了《廣東銀行業(yè)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)自律公約（2025版）》。
該《公約》提出“銀行機(jī)構(gòu)要完善考評(píng)激勵(lì)機(jī)制，規(guī)范設(shè)置考評(píng)指標(biāo)；堅(jiān)持理性定價(jià)，自覺(jué)維護(hù)存款利率自律機(jī)制；嚴(yán)格管理返傭返利，不通過(guò)高額返傭返利等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段搶占市場(chǎng)份額”等要求。
不止房貸返點(diǎn)被叫停，今年6月，上海地區(qū)多家銀行正逐步叫停“高息高返”的車貸模式，減少傭金返點(diǎn)、延長(zhǎng)最低還款年限。此外，四川、河南多地監(jiān)管或行業(yè)自律協(xié)會(huì)也就車貸返點(diǎn)現(xiàn)象發(fā)布倡議書(shū)或自律公約。
一直以來(lái)，貼息返利都是貸款業(yè)務(wù)中常見(jiàn)的攬客模式，盡管近年頻繁出現(xiàn)在多地銀行業(yè)協(xié)會(huì)的自律公約中，但仍屢禁不止。
關(guān)于貸款返點(diǎn)亂象難以禁止的原因，張勃表示，第一，目前對(duì)貸款返點(diǎn)的禁止主要依賴行業(yè)自律文件，缺乏法律或行政法規(guī)層面的統(tǒng)一立法；第二，當(dāng)前返點(diǎn)形式多以“服務(wù)費(fèi)”“咨詢費(fèi)”“加急費(fèi)”等名義支付，或通過(guò)第三方公司轉(zhuǎn)賬，規(guī)避了傳統(tǒng)審計(jì)與資金流向的監(jiān)測(cè)手段，監(jiān)管部門(mén)難以獲取直接證據(jù)；第三，銀行基層網(wǎng)點(diǎn)通常面臨巨大的考核壓力，返點(diǎn)成為快速獲客的手段，因此即使違規(guī)也被默許甚至鼓勵(lì)。中介層面，返點(diǎn)收入已成為房產(chǎn)、汽車銷售中介的核心利潤(rùn)來(lái)源之一，缺乏返點(diǎn)即失去合作動(dòng)力。
財(cái)經(jīng)作家高承遠(yuǎn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，唯有把返點(diǎn)計(jì)入銀行不當(dāng)費(fèi)用、納入刑法商業(yè)賄賂條款，并建立跨部門(mén)數(shù)據(jù)共享的“貸款中介黑名單”制度，才能打破這一穩(wěn)態(tài)，否則運(yùn)動(dòng)式整治只能周而復(fù)始。
?。☉?yīng)受訪者要求，本文西米、王樹(shù)、劉喻、小娜、小井皆為化名）
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