2024年，盈利與否已是房企的一道關(guān)鍵分水嶺。統(tǒng)計顯示，截至目前，A股、港股中共90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績，僅有三成預(yù)計尚能盈利，而虧損者的數(shù)量則是前者的兩倍，部分房企全年虧損更超過百億。
從盈利的金額來看，在上述90家房企中，預(yù)計盈利金額超過10億元的房企只有5家，其中，龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展兩家房企在報告期內(nèi)凈利潤有望在50億元以上。
梳理公告發(fā)現(xiàn)，本期房企整體利潤下滑、虧損的主要原因為，2022年前的高溢價地塊進(jìn)入結(jié)算周期，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率顯著下降。
該種說法并非無跡可尋。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年-2021年上半年的近三年間，是房企擴(kuò)張意愿最強(qiáng)烈的階段，土地市場高價地頻出，同一地塊內(nèi)樓板價的紀(jì)錄持續(xù)刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年為最，據(jù)克而瑞進(jìn)一步的梳理，64%的高價地塊均產(chǎn)生于這一時間段。
不僅虧損的房企，實現(xiàn)盈利的房企亦受限于此。以龍湖為例，根據(jù)公告，龍湖集團(tuán)預(yù)計2024年本公司擁有人應(yīng)占溢利將下降約20%，原因亦為開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入及結(jié)算毛利率下降所致。
在中銀國際看來，由于房價調(diào)整幅度超過預(yù)期，預(yù)計龍湖繼續(xù)保持民營房企中最好的基本面之一，經(jīng)營性利潤將實現(xiàn)雙位數(shù)增長，并貢獻(xiàn)了其大部分利潤，并且由于能夠獲得經(jīng)營性物業(yè)貸款，財務(wù)風(fēng)險大大降低。
梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著歷史包袱持續(xù)消化，房企業(yè)績有望逐漸走出底部。中金公司表示，在2026年伴隨貨值結(jié)構(gòu)改善，毛利率可能開始修復(fù)，但結(jié)算規(guī)模料有所下行。預(yù)計未來1-2年地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績基調(diào)仍在于消化歷史包袱，但2025年開始恢復(fù)強(qiáng)度的企業(yè)或有望在2026年-2027年開始率先呈現(xiàn)出業(yè)績彈性。
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