近期，土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)政策的重啟引起了市場(chǎng)的關(guān)注。土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債作為一種地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券，主要用于支持土地儲(chǔ)備和閑置土地回收工作。2025年兩會(huì)政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，盤(pán)活存量用地，同時(shí)又明確提出：擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
3月11日，自然資源部、財(cái)政部發(fā)布關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知。申請(qǐng)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目須納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有對(duì)應(yīng)的標(biāo)識(shí)碼。各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，確有需求的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也應(yīng)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。存量閑置土地包括，企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購(gòu)條件的土地。
2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。用于土地儲(chǔ)備的地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)使用，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理，專(zhuān)項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備工作。
開(kāi)發(fā)商的難題：“收儲(chǔ)價(jià)格通常會(huì)打7-9折”，出險(xiǎn)房企能否接受
存量土地是指已通過(guò)劃撥、出讓等方式取得土地使用權(quán)，但尚未完成開(kāi)發(fā)建設(shè)或未投入實(shí)際使用的土地，包括已批未建、已建未竣工、低效利用等類(lèi)型。其主要特征是土地權(quán)屬已歸屬市場(chǎng)主體或政府，但未進(jìn)入有效開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)階段。
閑置土地是根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書(shū)約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，或已開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積不足總面積1/3、投資額不足25%且中止開(kāi)發(fā)滿(mǎn)1年的土地。
有開(kāi)發(fā)商對(duì)澎湃新聞表示，閑置土地是地方政府常規(guī)土地儲(chǔ)備的重要來(lái)源之一。但在操作上并沒(méi)有想象中的容易。“在這個(gè)談判過(guò)程中可能會(huì)設(shè)置一些較為苛刻的條件，而且報(bào)價(jià)會(huì)遠(yuǎn)低于你的預(yù)期，他們也有顧慮，在現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)情況下，收回去之后要怎么消化，消化不了的話(huà)也會(huì)變成地方的債務(wù)?！?span style="display:none">eCU即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
另一名曾參與過(guò)收儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)商坦言，有些政府要求被收儲(chǔ)的地塊不能有任何抵押和質(zhì)押這類(lèi)的情況，如果有的話(huà)需要開(kāi)發(fā)商自行解除，他們只接受凈地交付?！暗凑找郧暗牟僮髂Ｊ?，我們拿完地拿到證之后就抵押給銀行拿開(kāi)發(fā)貸了，沒(méi)開(kāi)工的地塊也會(huì)找機(jī)構(gòu)去融資，幾乎不太可能會(huì)有閑置的地塊。如果設(shè)置這種前提條件，那其實(shí)對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商就是很難拿到這筆收儲(chǔ)的錢(qián)了?！?span style="display:none">eCU即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
上述人士稱(chēng)，在收購(gòu)的價(jià)格方面，以他接觸過(guò)的方案來(lái)看會(huì)在當(dāng)前地塊評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打七折到九折，好的地塊九折也咬咬牙，但是七折的價(jià)格真的太低了，如果按照七折的價(jià)格收回，對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō)很難接受，“低于成本太多了”。
不過(guò)也有開(kāi)發(fā)商表示，這個(gè)事情利弊都有，就看各家公司如何平衡了?！皩?duì)于已經(jīng)沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政府收儲(chǔ)能讓開(kāi)發(fā)商也就借此機(jī)會(huì)清理一下手中閑置的土地，減少資金占用，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)資金留出空間。對(duì)于面臨資金困境的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一種有效的資金盤(pán)活方式。但同時(shí)，有些閑置土地可能涉及多個(gè)合作方或復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，導(dǎo)致收儲(chǔ)過(guò)程復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度大。而且盡管政策有明確支持，就是不知道這些專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行、資金調(diào)撥的速度如何，會(huì)不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的資金回籠效率?！?span style="display:none">eCU即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
多家開(kāi)發(fā)商閑置地塊被收儲(chǔ)，部分地塊更改性質(zhì)重新出讓
澎湃新聞根據(jù)公開(kāi)資料整理后發(fā)現(xiàn)，目前已有多家開(kāi)發(fā)商此前閑置的地塊被收儲(chǔ)，有些地塊被當(dāng)?shù)卣諆?chǔ)經(jīng)過(guò)調(diào)整規(guī)劃之后再度推向市場(chǎng)。
2024年12月17日，廣州南站商務(wù)區(qū)三幅住宅用地被萬(wàn)科以28.8億元的底價(jià)競(jìng)得。這三幅住宅用地原本是萬(wàn)科名下的公寓用地，因萬(wàn)科無(wú)力開(kāi)發(fā)被政府作為閑置用地收儲(chǔ)。最終，萬(wàn)科再次以底價(jià)獲得三幅住宅用地的使用權(quán)。
上述萬(wàn)科獲得的廣州南站商務(wù)區(qū)三幅住宅地塊原本位于南站萬(wàn)科中心項(xiàng)目?jī)?nèi)。早在2011年，萬(wàn)科與包含本次拍得的地塊所在的廣州番禺區(qū)石壁一村、石壁四村合作開(kāi)發(fā)，由15個(gè)地塊組成，總計(jì)容建面約126萬(wàn)平方米，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4面積。后續(xù)因軌道交通建設(shè)等客觀原因，導(dǎo)致部分留用地塊不具備開(kāi)發(fā)條件。2023年底，這些地塊被相關(guān)部門(mén)收儲(chǔ)并調(diào)整規(guī)劃，于2024年底重新以招拍掛形式推向土拍市場(chǎng)。
此前武漢計(jì)劃發(fā)行26.3億元專(zhuān)項(xiàng)債用于收儲(chǔ)武昌濱江商務(wù)區(qū)等六幅存量閑置土地。這些收儲(chǔ)的土地預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)土地出讓金500億元，剔除相關(guān)成本后，預(yù)計(jì)獲得可支配償債收益405億元。
2024年12月13日，華僑城以24.2億元競(jìng)得武漢洪山區(qū)149號(hào)住宅用地。該地塊為武漢上述六幅存量閑置土地之一，原為華僑城歡樂(lè)天際項(xiàng)目的未開(kāi)發(fā)部分，由于商服用地比例較大，華僑城無(wú)力開(kāi)發(fā)。這個(gè)項(xiàng)目政府部門(mén)擬通過(guò)“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)方式，對(duì)TOD項(xiàng)目土地進(jìn)行收儲(chǔ)，將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標(biāo)調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，調(diào)規(guī)后的土地進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛。最終因其他房企參與競(jìng)拍的積極性不高，華僑城以底價(jià)重新獲得了149號(hào)地塊。
2024年12月26日，嘉里建設(shè)宣布，公司在武漢的一商業(yè)用地被土地中心收回并變更用途后，公司重新參拍購(gòu)回。
該地塊是公司全資附屬公司富耀于2018年通過(guò)公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)取得武漢天街B2地塊土地使用權(quán)，并于2022年以總代價(jià)為37.9364億元取得土地所有權(quán)，指定作商業(yè)用途，使用權(quán)年期為40年。
2024年12月，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心同意收回天街B2地塊土地使用權(quán)，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心向富耀以現(xiàn)金支付總補(bǔ)償金額為37.9364億元。收回后，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心已執(zhí)行程序變更天街B2地塊土地使用權(quán)；富耀成功參與出售程序以購(gòu)回天街B2地塊土地使用權(quán)及額外取得鄰近河畔的和平里A地塊的土地使用權(quán)，富耀向武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局以現(xiàn)金支付總代價(jià)為48.938億元。目前，天街B2地塊及和平里A地塊指定作住宅、辦公室、商業(yè)及其他綜合用途。
有開(kāi)發(fā)商對(duì)澎湃新聞表示，目前行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，優(yōu)質(zhì)增量土地的資源顯著減少。但此前在地產(chǎn)高速發(fā)展的高增長(zhǎng)時(shí)期，有部門(mén)分出險(xiǎn)房企留下了大量的閑置地塊急需轉(zhuǎn)化，但其自身已經(jīng)沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，存量土地資源需要進(jìn)行更有效的盤(pán)活。
“如果可以直接更改土地性質(zhì)讓開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)的話(huà)，肯定最好了。也有項(xiàng)目這么改成功過(guò)，把商業(yè)用地調(diào)成為住宅用地的，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)更高的溢價(jià)，對(duì)于當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)，也能緩解商辦庫(kù)存積壓的問(wèn)題?！蹦吵鲭U(xiǎn)房企對(duì)澎湃新聞表示，“政府直接收儲(chǔ)更改性質(zhì)再出讓的話(huà)，有個(gè)局限性就是這其中的流程比較復(fù)雜而且設(shè)計(jì)較長(zhǎng)的資金回籠周期，對(duì)于我們這種急需資金的房企來(lái)說(shuō)比較低效?！?span style="display:none">eCU即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
另一家出險(xiǎn)房企則表示，相對(duì)于政府直接收儲(chǔ)，如果能夠直接進(jìn)行土地性質(zhì)的更改，這樣流程較快而且房企能夠更好的控制成本。“對(duì)于資金緊張的開(kāi)發(fā)商會(huì)更傾向于政府直接收儲(chǔ)，因?yàn)榭梢跃徑舛唐谫Y金壓力。如果是注重長(zhǎng)期收益的開(kāi)發(fā)商更愿意選擇直接土地性質(zhì)變更，因?yàn)榭梢员Ａ敉恋厥褂脵?quán)，獲得更高的收益?！?span style="display:none">eCU即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
5年后重啟土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債，多地開(kāi)啟收儲(chǔ)計(jì)劃
2024年11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，這也標(biāo)志著在經(jīng)歷了五年的沉寂與調(diào)整后，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債迎來(lái)了重啟的契機(jī)。
《通知》稱(chēng)，運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。重啟土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券是政府促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施之一。
2017年，財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，明確在土地儲(chǔ)備領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)，發(fā)行土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為。根據(jù)兩部門(mén)發(fā)布的《地方政府土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法（試行）》，土地儲(chǔ)備即“地方政府為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。”
土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的收入來(lái)源主要為項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或國(guó)有土地收益基金收入。其所獲得的土地出讓收入需納入政府性基金預(yù)算管理，作為項(xiàng)目還本付息的來(lái)源。
2019年9月，為了引導(dǎo)專(zhuān)項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“專(zhuān)項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”，自此土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債暫停發(fā)行。
從最初的試點(diǎn)探索到后來(lái)的階段性沉寂，再到如今的重啟，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的政策功能也從最初的規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，逐步擴(kuò)展到如今的盤(pán)活存量閑置土地、優(yōu)化土地市場(chǎng)供需關(guān)系、緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性壓力，以及推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)等多方面
截至目前，已有多個(gè)省份和城市投身其中，收購(gòu)規(guī)模呈現(xiàn)出逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。
2月18日，北京成功發(fā)行一批地方政府債券，其中新增專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模達(dá)462.9億元，用于土地儲(chǔ)備的資金高達(dá)116.87億元，重點(diǎn)投向舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等25個(gè)項(xiàng)目。
2月23日，廣東省率先發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收購(gòu)存量土地，成為全國(guó)首例。
根據(jù)廣東省披露的2025年政府專(zhuān)項(xiàng)債券（八期～九期），本次發(fā)行總額307.1859億元，全部用于回收閑置存量土地。廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門(mén)等城市2025年度第一批擬使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地的項(xiàng)目用地超220宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格合計(jì)超430億元，本次廣東省發(fā)行債券307億元，占比約七成。另外，本次發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債的86個(gè)項(xiàng)目總投資額為473.3億元，項(xiàng)目擬發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債總額為433.2億元，占總投資額91.5%，其中10個(gè)城市擬發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債總額與總投資額基本相等。此次收儲(chǔ)的土地類(lèi)型主要以房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)地塊為主，住宅用地和商辦用地合計(jì)占比近九成。
除此之外，也有城市正在籌備收購(gòu)。
2月11日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的征集公告》，2月11日-2月20日，面向芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、會(huì)展片區(qū)征集收回收購(gòu)存量閑置土地，積極響應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)政策，雖暫未明確計(jì)劃收儲(chǔ)規(guī)?；蚩們r(jià)金額，但已邁出盤(pán)活存量土地的關(guān)鍵一步。
土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的意義
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，盤(pán)活存量土地是改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)下降影響，存量土地每年持續(xù)上升，土地供需結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題日益凸顯，成為制約土地市場(chǎng)健康發(fā)展的核心癥結(jié)。解決好這個(gè)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)企業(yè)不僅有著重要意義，而且相當(dāng)迫切。
為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一系列政策，明確允許地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持對(duì)存量閑置土地的收回收購(gòu)工作，為專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地提供了堅(jiān)實(shí)的政策支撐。
報(bào)告認(rèn)為，設(shè)置土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債可優(yōu)化土地資源配置。專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地能夠?qū)㈤L(zhǎng)期閑置的土地重新納入市場(chǎng)流通體系，有效提升土地利用效率，實(shí)現(xiàn)土地資源在不同用途、不同區(qū)域間的優(yōu)化配置。通過(guò)合理規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，將閑置土地轉(zhuǎn)化為具有更高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的建設(shè)用地，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。
另外，促進(jìn)土地市場(chǎng)供需平衡：通過(guò)減少市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備的“蓄水池”功能，合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。當(dāng)市場(chǎng)土地供應(yīng)過(guò)剩時(shí)，加大收儲(chǔ)力度；當(dāng)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，適時(shí)投放儲(chǔ)備土地，維持土地市場(chǎng)的供需平衡。
還可以緩解房企資金壓力，為深陷資金困境的房企提供了一條重要的資金回籠渠道，增強(qiáng)了企業(yè)的資金流動(dòng)性，使房企能夠?qū)⒏噘Y金集中用于保障項(xiàng)目交付，有效防范房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
最后，在優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，收儲(chǔ)后的土地經(jīng)過(guò)整理和規(guī)劃，可轉(zhuǎn)化為“凈地”、“優(yōu)地”，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰出空間，吸引更多有效投資，助力城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
文章來(lái)源：澎湃新聞
本文鏈接：http://m.enbeike.cn/news-4-3893-0.html土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債重啟：開(kāi)發(fā)商的“成本之困”與土地市場(chǎng)的 “盤(pán)活之機(jī)”
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