21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道
北京住房“以舊換新”或迎來模式之變。
日前，北京市懷柔區(qū)舉行“春悅安居·懷柔置業(yè)季”房博會，會上懷柔發(fā)布住房“以舊換新”政策，明確將通過國有企業(yè)成立平臺公司收購二手房，收購款將發(fā)放至換購人名下資金監(jiān)管賬戶，待換購人與新房企業(yè)簽訂購房合同后，平臺公司將直接把監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開發(fā)企業(yè)，打通一二手房市場聯(lián)動鏈條。
北京市懷柔區(qū)住建委副主任劉宏介紹，符合“以舊換新”要求的房屋需為已取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過 30年的二手普通商品住房，面積不超過120 平方米（含），不存在查封限制狀況。可換購的新房則為懷柔區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋預/現(xiàn)銷售許可備案證明的商品房。政策實施范圍暫為懷柔區(qū)龍山街道、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)。政策實施公告將于二季度發(fā)布。
各地住房“以舊換新”政策中，舊房出售主要采用中介優(yōu)先推售與國企平臺收購這兩種模式，去年北京曾開展住房“以舊換新”活動，主要以中介機構(gòu)優(yōu)先推售舊房方式進行。在受訪專家看來，相較中介機構(gòu)幫賣模式，懷柔將實施的國企平臺收購模式將提升換購人成功置換的概率。同時，該政策對收購二手房提出具體要求，也對二手房收購后的盤活利用情況和平臺公司的收益問題進行了考量。該政策后續(xù)是否會在懷柔轄區(qū)內(nèi)拓展，北京其他區(qū)域會否跟進，還有待進一步觀察。
懷柔位于北京中心城區(qū)東北部，距離市區(qū)50公里，全區(qū)總面積2122.8平方公里，其中山區(qū)面積占89%，是北京面積第二大區(qū)。
日前，在“春悅安居·懷柔置業(yè)季”房博會上，懷柔區(qū)明確將實施住房“以舊換新”政策。
劉宏介紹，政策具體實施方法為，“以舊換新”換購人有意向出售房屋的，可線上或線下登記，經(jīng)平臺公司初選合格后，換購人可與平臺公司簽訂《房屋收購意向協(xié)議書》，然后由平臺公司開展評估收購工作，換購人根據(jù)評估價格及自身資金情況選購開發(fā)企業(yè)新建商品房源，并簽訂《新建商品住房認購協(xié)議》。
隨后，換購人與平臺公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》并過戶后，平臺公司則將二手房收購款發(fā)放至換購人名下資金監(jiān)管賬戶，待換購人與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂《北京市新建商品房預現(xiàn)售買賣合同》后，再由平臺公司將監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開發(fā)企業(yè)。如換購人中途放棄購買新房，平臺公司則不再收購該房源。
從目前已經(jīng)公開的信息看，舊房需要是已取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過 30年的二手普通商品住房，面積不超過120 平方米（含），不存在查封限制狀況?？蓳Q購的新房則為懷柔區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋預/現(xiàn)銷售許可備案證明的商品房。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，懷柔將推出的住房“以舊換新”政策，是通過國企平臺收購存量二手房，并對收購房源的樓齡、面積進行規(guī)定，同時明確限定收購范圍。整體來看，這些限制條件都有利于國企平臺對收購房源進行統(tǒng)一管理，收購的房源后續(xù)有望作為保障性住房進行運營。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，懷柔住房“以舊換新”政策對二手房房齡、面積、房屋所在的位置等有明確規(guī)定，這相對均衡地考量了換購人、平臺公司各自的風險和收益情況。
郭毅進一步分析稱，一方面，這意味著換購人要出售的二手房需要滿足這些限制性條件，這在客觀上將控制符合條件的住房“以舊換新”家庭基數(shù)；另一方面，懷柔的住房“以舊換新”政策在收購舊房過程中需要國企平臺公司墊資，這就必須要考慮到二手房源收購后的盤活利用和平臺公司的收益問題。房齡相對較新、面積相對較小、位置相對優(yōu)越的二手房，完成收購后，未來不管是對外出租還是出售，貶值的可能性相對小，換手交易的成功率也相對高，可以盡量避免平臺公司出現(xiàn)比較大的資產(chǎn)折損情況。
這并非北京首次推出住房“以舊換新”，去年7月19日，北京啟動商品住房“以舊換新”活動，該活動由北京市住建委等部門指導支持，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會主辦，一直持續(xù)到年底。
該活動在舊房出售環(huán)節(jié)主要采取中介機構(gòu)優(yōu)先推售的模式，加速購房者置換；在購買新房環(huán)節(jié)，參與活動的開發(fā)商承諾，在90天內(nèi)舊房未成功出售的，換購人可無條件申請退還訂金，退款時間不超過15天。
陳文靜表示，相比之下，懷柔區(qū)此次住房“以舊換新”政策采用國企平臺收購的方式進行，此舉從換購人手中收購二手商品房，并直接將購房款用于購買新房，有利于打通一二手房置換鏈條，支持住房改善需求。
郭毅指出，懷柔住房“以舊換新”政策中，二手房出售的方式從中介機構(gòu)幫賣，轉(zhuǎn)向國企平臺公司墊資收購，對于換購人而言，這將提升置換成功的概率。
與此同時，郭毅談到，從實際來看，換房家庭在“賣舊買新”過程中可能存在更復雜的房屋置換需求，比如舊房在父母或者配偶名下，置換新房時想用本人或者子女名義去購房，再如二手房和新房之間存在較大價差，換購人若想出售兩套舊房換購一套新房是否可行等等。這些換購人的置換需求應如何解決，還有待在未來出臺的更細致的落地實施政策中進一步說明，這樣才可以切實幫助更多換房家庭實現(xiàn)“賣舊買新”。
另外，要注意的是，懷柔區(qū)下轄2個街道、12個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)，2024年末全區(qū)共284個行政村、36個社區(qū)，懷柔住房“以舊換新”政策實施范圍暫時為區(qū)域內(nèi)的龍山街道、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)。
陳文靜認為，從目前的情況來看，該政策實施范圍相對較窄，更多是作為試點進行啟動，若首批次住房“以舊換新”效果較好，后續(xù)有望擴大收購范圍。
在郭毅看來，未來這一政策是否會覆蓋懷柔更多區(qū)域、北京其他區(qū)是否會落地跟進還有待觀察。北京房地產(chǎn)政策實行“一區(qū)一策”，其他區(qū)或結(jié)合懷柔“以舊換新”政策的落地實施效果，考量其對區(qū)域內(nèi)新房銷售的拉動情況、對土地出讓價值的影響等來判斷是否跟進。
郭毅認為，待懷柔住房“以舊換新”政策效果明朗之后，其他生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)以及平原新城或跟進這一政策，但城六區(qū)跟進的可能性或不大。因為從目前的情況來看，城六區(qū)的住房去化可以保持一定的流速，土地出讓也相對穩(wěn)定，實施住房“以舊換新”的必要性不強。
去年以來，全國多地開展住房“以舊換新”活動或推出相關政策，主要采用中介優(yōu)先推售與國企平臺收購這兩種模式。陳文靜表示，整體來看，國企平臺直接收購二手房業(yè)主的存量房源推進速度相對更快，這同時也能夠更為直接的將二手房業(yè)主轉(zhuǎn)化為新房項目的購買者，加快庫存去化。
也有城市雙管齊下，取得了比較好的效果。比如去年鄭州實施的住房“以舊換新”，同時采用國有平臺公司收購和市場交易兩種方式進行。據(jù)鄭州市住房保障局數(shù)據(jù)，到去年年底，鄭州通過國有平臺公司收購模式簽訂二手房協(xié)議5085套，通過市場化交易模式完成“賣舊買新、以舊換新”5731套，兩項合計10816套，超額完成全年目標任務。
但陳文靜注意到，整體來看，近兩年各地國企平臺收購二手房實現(xiàn)“以舊換新”的規(guī)模相對較小，對市場的提振仍比較有限。若有較低成本的增量資金支持，各地開展住房“以舊換新”的規(guī)模有望加大，從而進一步助力樓市企穩(wěn)。
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