廣州樓市到底在急什么？
6月13日，廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），明確提出全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為一線城市中首個“三限”（限購、限售、限價）全面松綁的城市。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年1～5月，廣州共網(wǎng)簽一手住宅25659套，成交量同比增長22%，整體延續(xù)了自去年四季度以來市場止跌回穩(wěn)的勢頭。
但分化也相當(dāng)嚴(yán)重。據(jù)廣州中原研究院發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至今年5月底，全市平均庫存去化周期為23個月，其中去化周期最長的是越秀區(qū)，為38個月；去化周期最短的是荔灣區(qū)，為13個月。
這種“冰火兩重天”的市場大分化，正是廣州急于通過政策“組合拳”破局的關(guān)鍵背景。
廣州番禺某在建項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
始于房價1.3萬元/㎡
廣州樓市這一輪的15年調(diào)控歷程始于2010年10月，彼時廣州發(fā)布“國五條”本地化版本，主要內(nèi)容包括已經(jīng)擁有1套房的本市戶籍居民只能再買1套，非本市戶籍居民2年內(nèi)連續(xù)社保記錄滿1年限購1套，超過2套房的居民不得購房等。
那一年，安居客數(shù)據(jù)顯示，廣州房價約1.3萬元/㎡。
2013年和2017年，廣州限購政策持續(xù)加碼，只剩下從化、增城區(qū)沒有納入限購范圍。
從2018年開始，廣州樓市逐步松綁。當(dāng)年12月，廣州對商服類物業(yè)不再限定銷售對象；2020年，多區(qū)出臺人才政策放松限購；2023年9月，廣州逐步優(yōu)化限購政策，直至2024年9月全面取消限購。
“我們的項(xiàng)目主要在番禺，之前就放開了，所以這次政策并沒有太大實(shí)質(zhì)影響?！?月14日，有房企人士告訴每經(jīng)記者。
同日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向每經(jīng)記者分析指出，廣州此次提到的一些政策，其實(shí)之前已開始實(shí)質(zhì)執(zhí)行，如今更多是強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)也表示，這次《征求意見稿》更多是對已實(shí)施政策的全面明確，向市場傳遞寬松政策信號。此外，關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造將有利于帶動更多購房需求的釋放，以及推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房，將進(jìn)一步有效降低庫存。
值得一提的是，這次政策特別強(qiáng)調(diào)“降低貸款首付比例和利率”，而目前廣州在首付比例（首套15%）和利率（首套商貸約3%、公積金約2.6%）方面均為一線城市最低水平。
“其實(shí)廣州降低貸款首付比例和利率政策去年四季度已全面落實(shí)，所以現(xiàn)在的表述屬于政策強(qiáng)調(diào)和深化?？梢岳斫鉃樵阢y行可承受的范圍內(nèi)，全面促進(jìn)房貸成本最低?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱。
分化太明顯
據(jù)廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1～5月，廣州二手住宅成交43785套，較去年同期的35417套增長23.6%。價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房價數(shù)據(jù)，4月廣州二手房價環(huán)比止跌，結(jié)束自2023年5月以來長達(dá)23個月的下跌態(tài)勢。
廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月廣州共成交一手住宅6317套，成交面積68.71萬平方米，環(huán)比、同比分別上升29%、22%。得益于金融城、琶洲等高端項(xiàng)目的帶動，全市房價環(huán)比上漲29%，新房市場出現(xiàn)量價齊升行情。
克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測也顯示，1～5月廣州商品住宅累計(jì)成交26993套，同比增長29%；成交金額925.5億元，同比增長7%。
但整體看，廣州核心區(qū)與外圍區(qū)域仍然分化。
安居客數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，廣州整體新房均價為3.57萬元/㎡。其中，天河、越秀新房均價分別為7.8萬元/㎡、10.8萬元/㎡；而增城、花都新房均價僅1.69萬元/㎡、1.8萬元/㎡。
二手房市場同樣如此，增城、南沙、黃埔等外圍板塊的二手房價格與前些年相比，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下跌。
以南沙灣板塊的南沙奧園項(xiàng)目為例，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目2023年的成交均價為1.5萬元/㎡，而近期已普遍回落至8700元~1.3萬元/㎡的水平。比如，今年4月成交一套38.9㎡一室一廳，總價為44.8萬元，折合單價1.15萬元/㎡，同比2023年時下跌約23%。
與此同時，克而瑞監(jiān)測顯示，由于2024年廣州涉宅用地供求規(guī)模創(chuàng)下近三年來新高，隨著這些地塊的相繼入市，購買力未能完全釋放的情況下，使得廣州商品住宅庫存規(guī)模、去化周期依舊維持在高位。
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞丨記者 陳榮浩
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