你聽說過“第四代住宅”嗎？最近，“第四代住宅”這一概念火了起來。一些地方和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將此前的房子定義為前三代住宅，把一種全新的住宅稱為第四代住宅。那么，到底什么是第四代住宅？
在北京，有多個第四代住宅項目正在建設(shè)。記者就來到了一個位于北京西南四環(huán)的第四代住宅。步入樣板間，最顯著的特點就是它具有面積很大的露臺。
總臺央視記者 金曉曦：在這棟房子里，有一個面積達(dá)到了25平方米的露臺，上面還有錯層的設(shè)計，讓它的挑高達(dá)到6米。居民入住以后，可以選擇在露臺上面種植一些比較高大的植物，來為自己打造庭園。這也是以往的住宅一般所不具備的功能。
露臺為人們提供了健身、讀書、休閑等活動的戶外新選擇，同時也為住宅的室內(nèi)環(huán)境帶來了新變化。
北京某第四代住宅項目銷售主管 朱兆強(qiáng)：整個住宅采用三面采光布局，基本沒有視野死角。像露臺的面積它是不計入房本的，基本上戶型能達(dá)到90%左右的得房率。
同時，第四代住宅更多采用了靈活可變的巧妙設(shè)計。例如，將眼前這道門拉上，就能輕松形成獨立的客房套間，既保障了客人的隱私，又提升了空間利用率。
除了在房子本身的設(shè)計上，不少第四代住宅還將創(chuàng)新延伸到了公共區(qū)域，將“森林花園”融入整個小區(qū)當(dāng)中。
北京某第四代住宅項目銷售經(jīng)理 張思渤：我們打造了上萬平方米的自然景觀，比如有人工湖，有不同的幾十種樹種，讓居民不用去公園，在小區(qū)就能享受到這種自然的園林景觀。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年重點城市明確要打造四代住宅的新項目預(yù)計將突破70個，較2024年有明顯提升。
第四代住宅到底要滿足什么條件？它又能夠?qū)崿F(xiàn)人們什么樣的需要？
目前，我國針對第四代住宅尚未出臺統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范與明確定義，各地也還在對此類項目進(jìn)行多種嘗試與探索。一般來說，它是集“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅，也被稱為城市森林花園住宅或者立體花園住宅。與傳統(tǒng)住宅相比，每套住宅一般配備有獨立的空中花園或共享綠化平臺，并具有更大的公共空間，能夠在一定程度上提升住宅的質(zhì)量和居住體驗。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：在戶型設(shè)計上，比較大范圍使用了大面積的像陽臺、露臺、連廊這樣一些戶外敞開的空間，不僅可以比較大幅度提高房屋實際使用面積，更重要的是為家庭提供了更大戶外空間。
吳璟表示，第四代住宅不僅在戶型設(shè)計上進(jìn)行了創(chuàng)新。同時不少項目還充分利用戶外空間，為居民提供豐富的公共活動區(qū)域，滿足居民多元需求。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：這類住宅能夠提供的，比如說更高得房率，更大戶外空間，新的去貼近綠色的途徑，通常是居民家庭在追求住房改善的過程中比較青睞、比較偏好的一些特點。
在第四代住宅的建設(shè)中，新技術(shù)的應(yīng)用也正不斷優(yōu)化居住體驗。它們不僅提升了空間利用和居住舒適度，還為住宅賦予了更多可能性。那么，這些技術(shù)如何讓第四代住宅既美觀又實用？它們又是如何為居住者帶來更舒適、更高效的居住體驗？
在重慶市兩江新區(qū)的這個第四代住宅小區(qū)，房屋采用了常用于體育場、機(jī)場等大跨度公共建筑的鋼管桁架結(jié)構(gòu)，就像是由鋼管組成的“骨架”，輕便、堅固。和傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)相比，它可以有效地讓屋子里的空間變大。
某地產(chǎn)公司重慶營銷負(fù)責(zé)人 劉泓孝：基于這種無梁體設(shè)計，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求進(jìn)行空間的組合。除此之外，在吊頂和地暖完成以后，得到2.7米左右的實際層高，而傳統(tǒng)有梁體設(shè)計只能達(dá)到2.5米左右的實際層高體驗。
不僅如此，每戶住宅配備的超大落地窗為室內(nèi)帶來了充足的采光和開闊的視野。而從外向內(nèi)望去，玻璃卻呈鏡面效果，這得益于其低透光鍍膜玻璃的特性。
某地產(chǎn)公司重慶營銷負(fù)責(zé)人 劉泓孝：采用這款落地玻璃，能夠最大限度增加室內(nèi)采光以及增加外向視野，在這種條件下能夠極大地提升居住舒適度及外向視野舒適程度，同時在室外也能很大限度解決隱私保護(hù)。
而在浙江義烏的這座第四代住宅，外立面和結(jié)構(gòu)設(shè)計上也進(jìn)行了創(chuàng)新。一道道鋼梁從主體結(jié)構(gòu)向外延伸，共同承擔(dān)著懸空的陽臺重量，兼顧了美觀和實用。而陽臺本身則選用了弧形玻璃，不僅拓寬了住戶視野，提升室內(nèi)通透感，同時賦予建筑更為流暢、優(yōu)雅的外觀線條。
義烏某第四代住宅項目負(fù)責(zé)人 王佳斯：弧形玻璃也應(yīng)用了彩釉工藝，同時增加了整個立面的豐富度和整體的藝術(shù)感。
同時，不少第四代住宅在建造過程中還大量采用復(fù)合節(jié)能墻體、高性能保溫材料等，并引入綠色建筑技術(shù)，從多方面為居民提供更加舒適、可靠的居住環(huán)境。
在人們對第四代住宅創(chuàng)新設(shè)計充滿期待的同時，也對它的實際居住體驗提出了新的要求。如何在追求設(shè)計新穎性的同時，確保居住的舒適性、實用性以及長期的易維護(hù)性，成為當(dāng)前亟待解決的關(guān)鍵問題。
在第四代住宅中，新的房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)計如果處理不好，也可能帶來不少新的挑戰(zhàn)。其中最突出的一點就是，露臺大了，就像給樓下的房間戴了一頂棒球帽，會擋住進(jìn)入室內(nèi)的陽光。位于河北承德的這個第四代住宅，嘗試將露臺與客廳貫通，給光線多留出一個通道，最大限度引入自然光。
承德某第四代住宅項目負(fù)責(zé)人 于建功：我們運(yùn)用專業(yè)的日照分析軟件進(jìn)行動態(tài)模擬，設(shè)計時同步生成周邊建筑采光影響報告，確保所有戶型大寒節(jié)氣日照超2小時，項目戶均日照達(dá)到了5小時，超國標(biāo)150%。
開放式露臺導(dǎo)致聲音直接傳遞入戶，樓上鄰居在露臺活動、晾曬衣物等聲音易傳入室內(nèi)，刮風(fēng)下雨還可能因結(jié)構(gòu)共振放大噪聲。因此，室內(nèi)降噪也是要解決的一項重點問題。
承德某第四代住宅項目負(fù)責(zé)人 于建功：我們把樓板的厚度，由傳統(tǒng)的12厘米，增加至15至20厘米，還增加了一層節(jié)能環(huán)保的隔聲減震阻尼墊。
作為新事物，一些第四代住宅還存在維護(hù)難、實用性受限、受氣候不利條件影響較大等問題，需要因地制宜克服不少挑戰(zhàn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：接下來，各地在功能設(shè)計、戶型設(shè)計、安全隱患、應(yīng)對極端氣候等等所有這些調(diào)查基礎(chǔ)上，可以制定本地第四代住宅規(guī)范，更好把空間利用好。
隨著第四代住宅逐漸成為改善型居住需求的熱門選擇，各地政府也在積極出臺政策，為其發(fā)展提供支持。從調(diào)整容積率計算規(guī)則到鼓勵多樣化設(shè)計，各地的政策加持正為這一創(chuàng)新住宅形式注入活力。
最近，濟(jì)南市調(diào)整了第四代住宅相關(guān)容積率計算方式，明確滿足相關(guān)要求的戶屬空中花園由計一半容積率調(diào)整為不計容積率，鼓勵第四代住宅建設(shè)。北京則為陽臺、風(fēng)雨連廊、首層架空等功能空間提供了政策上的支持。江蘇昆山還在規(guī)劃設(shè)計層面推出新政策，明確支持住宅進(jìn)行多樣化設(shè)計。此前，長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、合肥、南京等多個城市也都發(fā)布了相關(guān)的政策支持。
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：各地都出臺了第四代住宅的一些建筑規(guī)范，主要是在公共平臺、空中花園的面積占比、出挑尺寸的限制、高度的限制，計入容積率規(guī)則以及對于綠化種植的要求等。
專家指出，各地支持第四代住宅，源于百姓改善需求激增及社會對住宅質(zhì)量的重視。目前，隨著全國推廣好房子建設(shè)，大多數(shù)第四代住宅項目憑借綠色、舒適等方面的優(yōu)勢，也在努力向好房子標(biāo)準(zhǔn)靠攏。專家表示，第四代住宅更多是開發(fā)商的積極舉措，是為了適應(yīng)國家對好房子的要求所進(jìn)行的努力，但兩者并不能簡單畫上等號。
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：第四代住宅和好房子，都是適應(yīng)居民住房需求從有沒有轉(zhuǎn)向好不好而產(chǎn)生的?？梢哉f第四代住宅是好房子的一個類別。但好房子是適應(yīng)最廣泛群眾的需求，而第四代更多滿足高收入群體的高端改善。
（來源：央視新聞 記者：崔霞 楊瀟 金曉曦 王剛）
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