土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債停發(fā)五年后，重新開始進(jìn)入密集落地階段。
2025年政府工作報(bào)告中提到，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房等。此后，自然資源部、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），明確了各項(xiàng)操作細(xì)節(jié)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債正式重啟。
今年2月，廣東已率先招標(biāo)發(fā)行2期合計(jì)307.19億元專項(xiàng)債券，募集資金全部用于回收閑置存量土地，支持廣東省19個(gè)市的86個(gè)項(xiàng)目。這也是全國首批用于收購存量閑置土地項(xiàng)目的地方政府專項(xiàng)債券。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有廣東、吉林、河南、四川、江西和福建6省公示了收購存量閑置土地項(xiàng)目的信息，涉及規(guī)模（含擬定）達(dá)到599.15億元。
（圖源：圖蟲創(chuàng)意）
新規(guī)明確“嚴(yán)禁資金空轉(zhuǎn)”
允許專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地，在去年已有一些松動(dòng)的信號(hào)。
2024年10月，財(cái)政部明確支持地方政府使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地；12月，國務(wù)院指出允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可用于新增土地儲(chǔ)備。
今年1月，財(cái)政部明確指出在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目，同時(shí)財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“我們已經(jīng)明確了專項(xiàng)債管理的相關(guān)要求，地方已經(jīng)可以做了”。
春節(jié)后，各地土地收儲(chǔ)計(jì)劃持續(xù)推進(jìn)。2月23日，廣東省率先發(fā)行專項(xiàng)債券資金用于收購存量土地，成為全國首例。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月22日，已有廣東、吉林、河南、四川、江西和福建6省公示了收購存量閑置土地項(xiàng)目的信息，收儲(chǔ)地塊超過380宗，資金規(guī)模（含擬定）近600億元。
其中，廣東前期公布的收儲(chǔ)項(xiàng)目最多，合計(jì)165個(gè)涉及資金372.77億元；四川涉及118個(gè)項(xiàng)目，105.5億元；福建涉及34個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模82.2億元；江西公布收儲(chǔ)項(xiàng)目14個(gè)，規(guī)模17.68億元；河南公布項(xiàng)目46個(gè)，規(guī)模16.35億元；吉林公布項(xiàng)目5個(gè)，規(guī)模4.65億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月22日，各地發(fā)布的收儲(chǔ)項(xiàng)目信息情況。（制表：李杭、王晨婷）
近日，《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》適時(shí)出臺(tái)，明確了一系列關(guān)鍵要點(diǎn)，為土地收儲(chǔ)工作提供了更清晰的指引。
“相較于2017年的相關(guān)規(guī)定，此次《通知》在收地范圍、申報(bào)審核流程、資金和收益的綜合平衡方面都進(jìn)行了進(jìn)一步明確?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜告訴時(shí)代周報(bào)記者。
《通知》中明確，存量閑置土地包含企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購條件的土地。需要注意的是，2024年11月7日之后供應(yīng)的土地并不在存量閑置土地的范疇之內(nèi)。
在專項(xiàng)債申報(bào)審核流程上，《通知》強(qiáng)調(diào)，地方各級(jí)自然資源部門需優(yōu)先選擇“成熟度高、操作性強(qiáng)、預(yù)期效益顯著、風(fēng)險(xiǎn)低”的項(xiàng)目，重點(diǎn)審核項(xiàng)目是否符合收儲(chǔ)條件、收益能覆蓋成本，并確保土地權(quán)屬清晰無糾紛。財(cái)政部門則負(fù)責(zé)監(jiān)督發(fā)債全流程。
根據(jù)要求，專項(xiàng)債資金必須嚴(yán)格對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，允許同一項(xiàng)目內(nèi)不同地塊間資金調(diào)劑，但需確保整體收益覆蓋成本，并根據(jù)市場供需合理確定債券期限。同時(shí)，地方政府須對(duì)項(xiàng)目真實(shí)性負(fù)責(zé)，嚴(yán)禁資金空轉(zhuǎn)，省級(jí)部門需每年上報(bào)資金使用情況，中央將隨機(jī)抽查重點(diǎn)項(xiàng)目，以防范風(fēng)險(xiǎn)。
值得一提的是，《通知》未限定土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的發(fā)行期限，給予地方政府更多靈活性。
（圖源：時(shí)代周報(bào) 王晨婷/攝）
收儲(chǔ)折扣多在7-9折之間
從一個(gè)地塊的流轉(zhuǎn)變化，或許能更好地理解土地收儲(chǔ)和專項(xiàng)債。
在廣東首批發(fā)行的專項(xiàng)債中，廣州以約60.46億元排在首位，涉及6宗土地。其中，位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍的兩幅編號(hào)分別為AH101533及AH101534的地塊（以下簡稱“大干圍地塊”），總用地面積約為1.55萬平方米。
2021年7月，越秀地產(chǎn)以22.93億元通過旗下非全資附屬公司越秀華城收購佰城投資的98%股權(quán)，而佰城投資擁有廣州大干圍地塊的物業(yè)權(quán)益。收購時(shí)，計(jì)劃將該地塊發(fā)展用以商業(yè)用途。
但直到2024年底，大干圍地塊仍未開發(fā)。越秀地產(chǎn)公告談及原因時(shí)表示，“基于各種因素，包括但不限于市況、商業(yè)物業(yè)的供求情況、估計(jì)開發(fā)成本及優(yōu)化集團(tuán)內(nèi)部資源使用”。
2024年10月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了該地塊的規(guī)劃調(diào)整方案，擬將該地塊由商業(yè)用地兼容商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地，并將地塊的容積率由8.03/7.38調(diào)整為4.2，建筑密度由68%降低至35%，綠地率由10%提升至20%。
11月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司旗下非全資附屬公司當(dāng)天與廣州市土地開發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲(chǔ)協(xié)議，預(yù)計(jì)可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。
當(dāng)時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)分析，大干圍地塊位于越秀地產(chǎn)目前正在開發(fā)的商辦項(xiàng)目越秀天薈江灣項(xiàng)目內(nèi)，預(yù)計(jì)由越秀地產(chǎn)重新競得。果不其然，在僅一個(gè)月后，越秀地產(chǎn)再度以底價(jià)約20.23億元競得該地塊。
（圖源：廣州市規(guī)自局官網(wǎng)）
前后三年半，多花了七億元，但從商業(yè)用途變?yōu)樽≌猛?，?duì)開發(fā)商來說，在當(dāng)?shù)匾皇肿≌蹆r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，貨值相對(duì)更高，變現(xiàn)也更為容易。
對(duì)當(dāng)?shù)卣畞碚f，15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償以專項(xiàng)債形式支出，但在一個(gè)月內(nèi)就重新獲得收益，還漲價(jià)近5億元，未增加債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)增加了財(cái)政收入。同時(shí)，長期閑置的土地得到重新規(guī)劃，土地利用效率提升，對(duì)提高城市品質(zhì)也有益處。
不過，也并非所有的交易都能如此順?biāo)臁?span style="display:none">R4W即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
回看2019年9月土儲(chǔ)專項(xiàng)債被叫停的原因，主要是出于地方債務(wù)的考慮。根據(jù)財(cái)通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫彬彬此前發(fā)布的研報(bào)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債在運(yùn)用過程中，存在以土地收儲(chǔ)的名義，對(duì)平臺(tái)債務(wù)或者隱債進(jìn)行置換的操作可能性，從而帶來地方債資金一定程度上空轉(zhuǎn)的可能。
隨著土地市場的變化和化債力度的增加，先前的阻礙逐步化解。但在本次新政中，還是特別強(qiáng)調(diào)了“收回、收購存量土地應(yīng)當(dāng)量力而行，不增加政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”“不得利用專項(xiàng)債券資金反復(fù)回購，造成債券資金空轉(zhuǎn)、虛增財(cái)政收入等問題”。
另一方面，對(duì)開發(fā)商來說，雖然土地收儲(chǔ)加快能推動(dòng)部分資金回籠，拿到“救命錢”，但在收儲(chǔ)過程中，復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、收儲(chǔ)價(jià)格過低等都會(huì)造成一定阻礙。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，收儲(chǔ)地塊價(jià)格普遍低于當(dāng)初出讓價(jià)，折扣在7-9折之間。
今年整體規(guī)?；虺f億
時(shí)隔五年后，土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟，其主要目的之一在于刺激樓市回暖。
樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍在止跌回穩(wěn)的過程中。1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比2019年同期下降11.3%；新建商品房銷售額約1.03萬億元，同比下降2.6%。
“此次土儲(chǔ)規(guī)則調(diào)整從長期來看是進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度，不過針對(duì)當(dāng)前樓市問題的目的也比較明顯。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)下，大量房企因現(xiàn)金流緊張，再投資與開發(fā)能力下滑，急需現(xiàn)金流回流。通過收儲(chǔ)企業(yè)閑置用地，房企能夠直接實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，這些資金可用于保交樓或者償還既有債務(wù)，極大程度上化解了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題。
此外，宋紅衛(wèi)還談到，在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也發(fā)生較大變化。許多企業(yè)早期獲取的地塊，其未來前景與當(dāng)初規(guī)劃大相徑庭，土地規(guī)劃條件急需調(diào)整，而這一工作只能由政府部門主導(dǎo)。政府收儲(chǔ)這類地塊并調(diào)整規(guī)劃條件后，能讓原本“陷入困境”的地塊重獲盤活機(jī)會(huì)。這不僅優(yōu)化了房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，減少了供需錯(cuò)配，還提高了土地資源的利用效率。
不過，新政中也提到了收回項(xiàng)目“原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制”。在孫彬彬看來，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍需進(jìn)一步回穩(wěn)，投資需求不足的現(xiàn)狀下，收回的土地可能可以通過改變用途的方式，轉(zhuǎn)向民生或者實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
（圖源：時(shí)代周報(bào) 王晨婷/攝）
談及后續(xù)土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模，中信證券研究報(bào)告認(rèn)為，歷史上土儲(chǔ)專項(xiàng)債主要發(fā)行階段為2017年7月至2019年9月，合計(jì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模占期間新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的35%。2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟發(fā)行，按照過往發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，其預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，或在6000億元-1萬億元區(qū)間。
民生固收研報(bào)也指出，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的歷年占新增專項(xiàng)債比例均超30%，按照最低30%這個(gè)比例，土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模或超萬億，結(jié)合歷史的發(fā)行規(guī)模，今年土儲(chǔ)專項(xiàng)債的規(guī)模或在6000-12000億元。
宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，今年政府安排的4.4萬億元專項(xiàng)債預(yù)算中，用于土地收儲(chǔ)的資金規(guī)模將超過總額的三分之一，即總規(guī)模或在萬億以上。在他看來，土儲(chǔ)專項(xiàng)債預(yù)計(jì)將會(huì)在核心重點(diǎn)城市落地。從資金平衡角度考量，這些城市的項(xiàng)目推進(jìn)難度相對(duì)較小。同時(shí)，預(yù)計(jì)保交樓問題較大的地區(qū)也會(huì)率先落地。
陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來各地將加快公示擬使用專項(xiàng)債回收存量閑置土地的地塊清單，并加快專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏，特別是“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快。
“具備增量價(jià)值的項(xiàng)目或成為收儲(chǔ)的重點(diǎn)項(xiàng)目。只有產(chǎn)生增量價(jià)值，才更有利于促進(jìn)市場進(jìn)入新循環(huán)，在此過程中，資金有望向優(yōu)勢地區(qū)傾斜?！标愇撵o告訴時(shí)代周報(bào)記者。
具體來看，“自審自發(fā)”區(qū)域包括北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校不帐?、福建?。ê瑥B門市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東?。ê钲谑校?、四川省，以及河北雄安新區(qū)。
本文鏈接：http://m.enbeike.cn/news-1-43202-0.html年內(nèi)規(guī)?；虺f億，五年后重啟的土儲(chǔ)專項(xiàng)債目的何在？
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