南方財(cái)經(jīng)全媒體記者鄭瑋 廣州報(bào)道
5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》正式印發(fā)，一場(chǎng)大規(guī)模城市更新在全國按下“加速鍵”。
其中，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造被列入這輪城市更新關(guān)鍵任務(wù)。各地有何動(dòng)作？
作為全國人口第一大省，2025年廣東已下達(dá)老舊小區(qū)改造資金共計(jì)17.1億元，全年計(jì)劃開工改造老舊小區(qū)1289個(gè)，其中廣州計(jì)劃改造小區(qū)數(shù)量156個(gè)，位列全省第一。
近日，南方財(cái)經(jīng)全媒體記者走訪廣州多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)家門口的“改造攻堅(jiān)戰(zhàn)”，推進(jìn)難度不小。以廣州越秀區(qū)的金麓社區(qū)為例，部分老舊小區(qū)過去幾年就加裝電梯一事已進(jìn)行多次協(xié)商，但因缺少業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)、各樓層居民意見難以統(tǒng)一等原因，不乏同一小區(qū)一棟樓建得成，另一棟樓卻建不成的情況。
為打破僵局，一些新的改造模式也在出現(xiàn)。廣州越秀區(qū)三眼井社區(qū)改造項(xiàng)目就由街道牽頭，與潤高智慧產(chǎn)業(yè)有限公司簽訂合作框架協(xié)議，由企業(yè)出資提供社區(qū)運(yùn)營管養(yǎng)服務(wù)，再通過產(chǎn)業(yè)收益逐步回補(bǔ)投入，探索保本微利可持續(xù)的資金平衡模式。在三眼井社區(qū)內(nèi)，記者也看到了包括咖啡店、食雜店、艾灸館等在內(nèi)的多種底商，以及一家公建民營的普惠托育園。
居民小區(qū)兼具公共空間與私人空間的雙重屬性，使得對(duì)這“一畝三分地”的改造成為了一場(chǎng)涉及居民、居委會(huì)、政府乃至企業(yè)的多方博弈。在這座超大城市中心，各方都在尋找共贏路徑。
“主要還是賠償標(biāo)準(zhǔn)和電梯井對(duì)部分住戶的遮擋問題協(xié)調(diào)不了。”金麓社區(qū)住戶關(guān)禾（化名）告訴記者，數(shù)年前，她所在的樓棟業(yè)主曾幾次提出加裝電梯，相關(guān)項(xiàng)目方案一度走到公示流程，但因部分居民投訴反對(duì)，最終加裝電梯項(xiàng)目沒有落地。
在小區(qū)內(nèi)記者看到，當(dāng)時(shí)部分業(yè)主提出擴(kuò)建電梯間及連廊工程的公示圖仍貼在住宅樓一樓，公示時(shí)間為2017年12月至2018年1月。近8年過去，公示圖已經(jīng)褪色泛白，電梯還沒有裝上。而在同一小區(qū)一墻之隔的另一棟樓，新加裝的電梯已經(jīng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)了好幾年。
楊宏偉是同一小區(qū)另一棟樓的住戶，也是金麓社區(qū)的網(wǎng)格支部書記，回憶起當(dāng)初樓棟推進(jìn)電梯加裝項(xiàng)目的過程，他告訴南方財(cái)經(jīng)全媒體記者，最關(guān)鍵的推動(dòng)力量是一個(gè)由3戶業(yè)主組建的“服務(wù)小組”，其中包括一名“有威望的協(xié)調(diào)者”，負(fù)責(zé)化解矛盾，一名“年輕力壯的執(zhí)行者”，負(fù)責(zé)對(duì)接政策、跑手續(xù)，還有一位專門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算的“財(cái)務(wù)管理者”。
“要找?guī)孜回?fù)責(zé)的、熱心的業(yè)主全程跟進(jìn)，且各自分工明確，這很重要。我們?cè)趨f(xié)商過程中也遇到過一些難題，包括對(duì)賠償標(biāo)準(zhǔn)的不同意見，也有始終不同意改造方案的業(yè)主，我們就請(qǐng)小組內(nèi)有威望的同志點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通協(xié)調(diào)。在這個(gè)‘服務(wù)小組’的推動(dòng)下，加裝的電梯大概1年多就走完設(shè)計(jì)、審批、建設(shè)全流程，順利投入使用了?！睏詈陚フf。
金麓社區(qū)內(nèi)，已經(jīng)完成電梯加裝的老舊小區(qū)不在少數(shù)。南方財(cái)經(jīng)全媒體記者走訪鄰近多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少樓棟都已經(jīng)加裝了電梯，基本采用刷卡乘坐的方式。
（金麓社區(qū)內(nèi)部分住宅樓已順利加裝了電梯，鄭瑋/攝）
金麓社區(qū)居委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，前幾年在財(cái)政補(bǔ)貼帶動(dòng)下社區(qū)迎來了大批加梯需求，目前能建的基本已經(jīng)建完了，剩下的基本都是居民意見難以協(xié)調(diào)的小區(qū)，比如有被遮擋到的戶主不同意等等，“今年暫時(shí)還沒有接到有小區(qū)反饋要加裝電梯的需求?！?span style="display:none">SAO即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
作為擁有千萬人口的超大城市，自2010年逐步推進(jìn)既有住宅加裝電梯起，截至2024年9月底，廣州已累計(jì)推動(dòng)加裝電梯批復(fù)通過18005臺(tái)，建成15190臺(tái)，惠及居民100多萬人，審批和建成數(shù)量均居全國之首。同時(shí)，廣州荔灣、越秀、天河等區(qū)都出臺(tái)了“一梯10萬元”的補(bǔ)助方案，截至2024年5月，全市累計(jì)發(fā)放補(bǔ)貼金額已達(dá)3.7億元。
“當(dāng)時(shí)應(yīng)該是電梯加裝完成后一年多拿到財(cái)政補(bǔ)貼，每梯10萬元。目前這筆補(bǔ)貼資金由‘服務(wù)小組’專人管理，用于每年3000元—4000元的電梯運(yùn)維費(fèi)用。如果沒有財(cái)政補(bǔ)貼，以后的加裝電梯項(xiàng)目推進(jìn)可能又更困難一些?！睏詈陚フf。
2025年廣州市越秀區(qū)政府預(yù)算報(bào)告顯示，今年廣州市越秀區(qū)房屋管理局也申請(qǐng)了一筆名為“既有住宅安裝電梯財(cái)政補(bǔ)貼”的預(yù)算，資金需求1500萬元，數(shù)量指標(biāo)為150宗，時(shí)效指標(biāo)要求2025年12月31日前完成補(bǔ)貼發(fā)放。
“電梯還是有一些住戶想裝的，第一次協(xié)商失敗之后其實(shí)也溝通過幾次，但都還沒有達(dá)成一致意見。各種方案也都提過，肯定多多少少會(huì)有遮擋，就是看大家怎么談，能不能談得下來?！标P(guān)禾說。
據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)計(jì)，目前廣州全市老舊小區(qū)住宅待加裝電梯的存量還有超過10萬棟。
社區(qū)改造過程中涉及的各方利益權(quán)衡問題，單單依靠業(yè)主自發(fā)牽頭推進(jìn)并不容易，一些社區(qū)也在此過程中探索引入新的合作方。
其中，入選住建部可復(fù)制政策機(jī)制清單的越秀區(qū)三眼井社區(qū)改造項(xiàng)目就由街道牽頭整合低效空間等資源，再與潤高智慧產(chǎn)業(yè)有限公司簽訂合作框架協(xié)議，開展智慧社區(qū)建設(shè)和后續(xù)管養(yǎng)工作，引導(dǎo)潤高智慧產(chǎn)業(yè)有限公司出資提供社區(qū)運(yùn)營管養(yǎng)服務(wù)。
“我們相當(dāng)于承擔(dān)了社區(qū)運(yùn)營管養(yǎng)的‘準(zhǔn)物業(yè)’角色?！鄙钲跐櫢咧腔郛a(chǎn)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：潤高智慧）廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南方財(cái)經(jīng)全媒體記者，潤高目前在三眼井社區(qū)主要有提供路燈維修、地磚清洗、四害消殺等服務(wù)，但不收取傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)，而是通過盤活社區(qū)公房、空地、停車位等閑置資源開展多種經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)自我造血。
“目前我們?cè)谌劬鐓^(qū)內(nèi)已經(jīng)落地了24小時(shí)打印設(shè)備、冷鮮奶站、白蟻防治布點(diǎn)等便民利民產(chǎn)業(yè)，并提供電梯托管服務(wù)。改造項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)基本能保持收支平衡，依托便民產(chǎn)業(yè)微利維持收入的同時(shí)，我們也采取靈活響應(yīng)而非駐點(diǎn)的社區(qū)服務(wù)模式進(jìn)一步降低人工成本?！痹撠?fù)責(zé)人表示。
談及社區(qū)服務(wù)過程中最讓人“頭疼”的權(quán)益平衡問題，潤高也總結(jié)了一套“方法論”。
“和政府談，我們主要是溝通通過‘以管代租’模式反哺社區(qū)。涉及居民產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目就需要召開意見征詢會(huì)并公示，以多數(shù)居民滿意為原則。遇到個(gè)別持反對(duì)意見的業(yè)主，我們也會(huì)嘗試通過協(xié)商溝通的方式爭(zhēng)取。與村集體合作就主要以租金兜底或收益分成為主，需要平衡公益目標(biāo)與村集體收益需求。”該負(fù)責(zé)人表示。
在三眼井社區(qū)內(nèi)，記者也看到了包括咖啡店、食雜店、艾灸館等在內(nèi)的多種底商。同時(shí)，社區(qū)還引入建設(shè)了一家公建民營的普惠托育園，可為1.5—3歲嬰幼兒提供全日托、晚托、計(jì)時(shí)托等多類托育服務(wù)，其中全日托的保教費(fèi)用為2430元/月，伙食費(fèi)為25元/天。
值得注意的是，上述負(fù)責(zé)人透露，目前潤高也已將三眼井社區(qū)改造模式復(fù)制至廣州番禺、增城、南沙、從化等地，并借助空間優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步創(chuàng)新社區(qū)運(yùn)營管養(yǎng)服務(wù)模式，拓展開發(fā)了停車場(chǎng)治理、健康小屋、文旅民宿、餐飲集市等多種項(xiàng)目。
“我們覺得（在老舊小區(qū)改造過程中）最關(guān)鍵可能還是需要街道牽頭，協(xié)調(diào)消防、城管、住建等多部門支持，盡可能平衡好居民、企業(yè)等多方意見和權(quán)益，才能最終推動(dòng)改造項(xiàng)目順利落地，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康運(yùn)作?！痹撠?fù)責(zé)人說。
（三眼井社區(qū)內(nèi)入駐了食雜店等多種底商，鄭瑋/攝）
城市更新是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
僅就老舊小區(qū)改造而言，截至2023年12月底，廣州已累計(jì)完成918個(gè)老舊小區(qū)的改造，累計(jì)改造老舊建筑4959.2萬平方米，惠及67.9萬戶家庭、217.2萬居民。到2024年，廣州全市又陸續(xù)推進(jìn)523個(gè)老舊小區(qū)改造，覆蓋19.53萬戶家庭，62.5萬居民。
與此同時(shí)，截至2024年末，廣州常住人口規(guī)模達(dá)到1897.8萬人，城鎮(zhèn)化率為87.24%。從數(shù)字上可以直觀感受到，這座超大城市的改造需求與空間，仍然龐大。
據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計(jì)，推進(jìn)老舊小區(qū)改造已連續(xù)9年被寫入廣州市政府工作報(bào)告，每年改造目標(biāo)數(shù)量基本保持在100個(gè)以上。
其中，2025年廣州市政府工作報(bào)告明確，要推廣應(yīng)用“自籌資金、拆危建新”危舊房改造、微改造、成片連片改造等模式，新開工改造老舊小區(qū)156個(gè)。同時(shí)，支持住宅老舊電梯更新改造，全年完成城市更新固定資產(chǎn)投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。
廣東省住房建設(shè)廳公布數(shù)據(jù)顯示，廣東2025年已下達(dá)用于老舊小區(qū)改造的中央財(cái)政資金15.8億元，預(yù)下達(dá)省級(jí)補(bǔ)助資金1.3億元，共計(jì)17.1億元。今年，廣東全省計(jì)劃開工改造老舊小區(qū)1289個(gè)，預(yù)計(jì)惠及居民約20.33萬戶。其中，廣州、茂名、梅州、中山、揭陽的計(jì)劃改造小區(qū)數(shù)位列全省前五，分別為156個(gè)、137個(gè)、136個(gè)、110個(gè)、109個(gè)。
面向千萬人口需求，新一年的老舊小區(qū)改造工程已在廣州多地開工。其中，位于白云區(qū)的廣州大源山莊等20個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目就在4月正式開工。該項(xiàng)目建筑面積約61.65萬平方米，覆蓋同德、大源、景泰、同和、棠景5個(gè)街鎮(zhèn)的20個(gè)老舊小區(qū)，涉及約1.1萬戶居民。
據(jù)悉，此次改造將涵蓋房屋建筑本體及小區(qū)公區(qū)兩大板塊，包括建筑外立面翻新、水電氣管網(wǎng)改造、停車位規(guī)劃、適老化設(shè)施加裝，以及道路硬化、綠化提升、垃圾分類、充電樁等公共空間優(yōu)化內(nèi)容，系統(tǒng)性解決老舊小區(qū)所面臨的困境，并同步引入智慧社區(qū)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)功能全面升級(jí)。
在這場(chǎng)涉及居民、居委會(huì)、政府乃至企業(yè)的多方博弈中，各方都在探索尋找共贏路徑。
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