“是不是終于可以下手首套房了？”近日，房貸政策“大禮包”發(fā)出后，不少網(wǎng)友在社交媒體討論：到底該繼續(xù)存錢(qián)、還是在低利率環(huán)境下“上車(chē)”買(mǎi)房。
房貸利率確實(shí)來(lái)到了歷史低位。5月8日，在央行官宣“降準(zhǔn)降息”、降低公積金貸款利率后，北京、深圳等諸多城市接連跟進(jìn)新政，宣布個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率降至2.6%。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，公積金貸款的利率，對(duì)商業(yè)貸款利率有一定“錨定”作用，過(guò)往公積金貸款與商業(yè)貸款利率差持續(xù)收窄，導(dǎo)致商業(yè)貸款利率下調(diào)空間受限。新政有望帶動(dòng)商業(yè)貸款利率隨之下調(diào)，且下調(diào)幅度有望超過(guò)LPR 的下調(diào)幅度。
回望近幾年的利率高點(diǎn)，當(dāng)前房貸到底“減負(fù)”了多少？以一套總價(jià)300萬(wàn)的房子為例，若按首付三成、商貸30年、等額本息方式計(jì)算，首套房商貸利率從2021年的高點(diǎn)5.74%降到3.01%，相當(dāng)于利息總額減半、月供縮水近三成。
各地紛紛跟進(jìn)房貸新政
近一年來(lái)，住房商業(yè)貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄，部分城市甚至出現(xiàn)商貸利率低于公積金利率的“倒掛”現(xiàn)象，關(guān)于降低公積金利率的呼聲一直很高。
5月7日“靴子”落地，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，將降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。
央行政策“大禮包”發(fā)布后，各大城市紛紛跟進(jìn)新政。
5月8日，深圳市住房公積金中心表示，根據(jù)央行決定，深圳同步下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)樂(lè)有家研究中心，若以首套二孩純公積金貸款209萬(wàn)、等額本息方式計(jì)算，新政后可累計(jì)節(jié)省利息9.94萬(wàn)。
同日，北京住房公積金管理中心宣布，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率；廣州住房公積金管理中心同樣表示，跟進(jìn)央行《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》。上海公積金管理中心也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》。
截至目前，北上廣深四大一線城市，以及西安、長(zhǎng)沙、武漢、福州、青島、合肥、鄭州等多個(gè)城市，以及甘肅省、海南省等地的住房公積金管理中心，均發(fā)布下調(diào)住房公積金貸款利率的通知，跟進(jìn)央行金融新政，助力剛需購(gòu)房。
從歷史數(shù)據(jù)看，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率最高值在2007年，為5.22%。2019年以來(lái)，5年以上公積金貸款利率調(diào)降2次。本次調(diào)整前，5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，調(diào)整后將分別降至2.6%、3.075%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，之前商業(yè)貸款利率在3%左右，公積金利率為2.85%，二者之間的差距很小，加上公積金貸款額度限制，導(dǎo)致公積金貸款積極性降低。隨著公積金貸款利率下調(diào)，加上各地提高公積金貸款額度，有助于提升公積金貸款的利用效率，更好助力剛需群體購(gòu)房。
不僅如此，公積金貸款利率降低，也可以為住房商貸利率調(diào)整提供空間。
東吳證券表示，公積金貸款利率對(duì)商業(yè)貸款利率有一定“錨定”作用，過(guò)往公積金貸款與商業(yè)貸款利率差持續(xù)收窄，導(dǎo)致商業(yè)貸款利率下調(diào)空間受限，此次公積金貸款利率的下調(diào)，對(duì)于解決行業(yè)核心堵點(diǎn)具有重要意義，有望帶動(dòng)商業(yè)貸款利率隨之下調(diào)，且商貸利率的下調(diào)幅度有望超過(guò)此次 LPR 的下調(diào)幅度。
房貸“減負(fù)”提振買(mǎi)房人信心
“公積金貸款利率降低，對(duì)于剛需購(gòu)房人群是直接利好，但對(duì)于五六百萬(wàn)總價(jià)的房子，多數(shù)購(gòu)房人還是需要選擇公積金+商業(yè)貸款的組合貸模式?！笨硕鸨本┓Q(chēng)。
可喜的是，不僅是住房公積金貸款利率，商業(yè)貸款利率也有望持續(xù)降低。
5月7日，在國(guó)新辦召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，央行方面宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)LPR同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。
央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%。隨著此次LPR變化，后續(xù)房貸平均利率預(yù)計(jì)可低至3.01%。
對(duì)100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息的商貸來(lái)說(shuō)，總還款額預(yù)計(jì)可減少2萬(wàn)元。雖然單次調(diào)整變化不突出，但將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，近幾年我國(guó)房貸利率降低非常明顯。
自2019年LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）正式施行后，我國(guó)房貸固定利率退出歷史舞臺(tái)，LPR成為商業(yè)銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來(lái)，5年期以上LPR共下調(diào)十次、累計(jì)調(diào)降125BP（1.25%）。
這期間，受房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，信貸環(huán)境曾在2021年一度緊縮，市場(chǎng)端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長(zhǎng)等情況，房貸利率一度達(dá)到階段性高點(diǎn)。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年10月，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，是年內(nèi)首次環(huán)比下降，也即9月份的年內(nèi)高點(diǎn)時(shí)，首套房貸利率為5.74%，二套利率為6%。
當(dāng)時(shí)，部分城市的首套房貸利率甚至達(dá)到6.37%。房貸利率居高的同時(shí)，2021年后樓市價(jià)格開(kāi)始陰跌，進(jìn)一步放大了這批“高位站崗”買(mǎi)房人的利息負(fù)擔(dān)。
如果與2021年的利率階段性高點(diǎn)相比，如今房貸“減負(fù)”后到底下降了多少？
以一套總價(jià)300萬(wàn)的房子為例，若按首付三成、貸款30年、等額本息計(jì)算，2021年首套房商貸主流利率5.74%時(shí),利息總額230萬(wàn)元、月供12241元；若按商貸利率3.01%計(jì)算，利息總額為109萬(wàn)元、月供8865元，相當(dāng)于利息總額減半、月供縮水近三成，購(gòu)房減負(fù)效果明顯。
如果按更剛需的百萬(wàn)房貸計(jì)算，曾經(jīng)首套房商貸利率5.74%時(shí)，一百萬(wàn)的貸款本金、貸款30年、等額本息方式貸款，利息總額高達(dá)109萬(wàn)元、月供5829元；對(duì)比“3開(kāi)頭”的房貸利率，如今利息總額減少至51萬(wàn)元、月供降至4221元。
當(dāng)下，樓市的供需關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，去庫(kù)存、促消費(fèi)成為主基調(diào)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，房貸利率已經(jīng)處于歷史最低水平，連續(xù)降息的累計(jì)效應(yīng)不可小覷，從趨勢(shì)來(lái)看，今后利率“2字頭”或是主流。
在房貸利率持續(xù)下行的趨勢(shì)下，與曾經(jīng)的利率高峰期比，“百萬(wàn)房貸月供少三成”“300萬(wàn)房產(chǎn)貸款利息減半”已成為現(xiàn)實(shí)，住房商貸的利息負(fù)擔(dān)已經(jīng)明顯減輕。
值得注意的是，持續(xù)走低的房貸利率環(huán)境，對(duì)買(mǎi)房人的心態(tài)也有一定影響。
“房貸利率越來(lái)越低、開(kāi)發(fā)商給的價(jià)格也很優(yōu)惠，感覺(jué)現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)?！币晃徽诳捶康馁?gòu)房者表示。不過(guò)，與曾經(jīng)政策刺激、市場(chǎng)上行的年代相比，當(dāng)前購(gòu)房者的心態(tài)非常理性，即便房貸利率降低，也不傾向于加太高杠桿。
也有購(gòu)房者表示，雖然房貸利率在持續(xù)降低，讓自己開(kāi)始思考“上車(chē)”與否的問(wèn)題，但如果房?jī)r(jià)和首付超過(guò)承受范圍，還是傾向于把錢(qián)拿在手里，買(mǎi)房與否的核心因素，還是要看后續(xù)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
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